Brak kredytów walutowych, koniec Rodziny na Swoim, małe szanse na obniżkę marż, to ograniczania, które odczują osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny w bieżącym roku. Z drugiej strony tańsze mieszkania i niższe stawka WIBOR sprzyjać będzie kupującym. Jaki będzie 2013 rok dla kredytobiorców?
Liczba nowych kredytów hipotecznych w tym roku może być nawet o 15 procent niższa niż w 2012 - twierdzą analitycy Open Finance. A miniony rok i tak nie należał do dobrych. Związek Banków Polskich podaje, że w pierwszych trzech kwartałach zostało uruchomionych 149 tys. nowych kredytów w porównaniu do 179 tys. w analogicznym okresie 2011 roku (ponad 231 tys. kredytów w całym 2011).Jednak tym razem, w przeciwieństwie do najgorszego w ostatnich latach 2009 roku, spadek liczby pożyczek nie będzie spowodowany ograniczeniem ich dostępności, ale niechęcią do zadłużania się wynikającą z pogarszającej się sytuacji gospodarczej kraju.
Oszczędności ważniejsze niż kredytWzrost PKB jest coraz wolniejszy, w III kwartale 2012 wyniósł zaledwie 1,4 procent rok do roku, a według prognoz Międzynarodowego Funduszu Walutowego w całym 2012 nie przekroczy on 2,25 procent. Zapowiadane zwolnienia kilku tysięcy pracowników sektora finansowego, w branży motoryzacyjnej, a także ciężka sytuacja wielu firm budowlanych sprawia, że wśród potencjalnych klientów wzrasta obawa o utratę pracy. Decyzja o zaciągnięcie kredytu na kupno mieszkania schodzi na dalszy plan.
W oczekiwaniu dalszego spadku cenInnym powodem odwlekania decyzji o zakupie mieszkania jest oczekiwanie na dalszy spadek cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Z indeksu cen mieszkań Ober-Haus za listopad 2012 wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy najmniej potaniały mieszkania w Warszawie (-2,6 proc.), najbardziej w Łodzi (-6,5 proc.). O wiele większe spadki notowane są na rynku wtórnym. Metrohouse & Partnerzy podaje, że ceny w największych polskich miastach spadły od kilku procent (Łódź, Gdynia, Gdańsk) do piętnastu i więcej (Kraków, Poznań). Obecnie dla wielu to cena, a nie standard wykończenia, czy lokalizacja, stanowi główny czynnik decydujący o wyborze. Wysoka podaż i ograniczona siła nabywcza klientów sprawiają, że deweloperzy - chcąc sprzedać gotowe i czekające już od dłuższego czasu na nabywców mieszkania - zmuszeni są obniżać ich cenę. To z kolei wymusza obniżki na rynku wtórnym.
Luka po Rodzinie na SwoimRządowy program dopłat Rodzina na Swoim dla wielu osób stanowił poważną zachętę do kupna mieszkania. Bank Gospodarstwa Krajowego podaje, że od początku funkcjonowania programu do końca III kwartału zostało uruchomionych prawie 160 tys. kredytów na łączną kwotę ponad 30 mld złotych. Wraz z nowym rokiem przestał jednak funkcjonować. Nowy – Mieszkanie dla Młodych - ma się pojawić najwcześniej w połowie roku. W pierwszym półroczu potencjalni kredytobiorcy nie dostaną żadnego wsparcia. Osoby, które spełniają warunki uzyskania kredytu z nową formą dopłat (osoby do 35 roku życia, kupujące mieszkanie wyłącznie na rynku pierwotnym o powierzchni nie większej niż 75 m kw) na pewno będą wolały poczekać jeszcze kilka miesięcy, aby móc skorzystać z nowego programu. Dofinansowanie, choć mniejsze niż w przypadku Rodziny na Swoim, może wynieść nawet od 10 do 20 procent wartości nieruchomości (w zależności od liczby dzieci w rodzinie).
Koniec kredytów walutowychPopularność kredytów walutowych powodowana była głównie ich niższym oprocentowaniem, a co za tym idzie odczuwalnie niższą ratą niż w przypadku kredytów w złotych. Niestety, kredyty w walutach obcych (obecnie w zasadzie praktycznie tylko w euro) oferuje już tylko kilka banków, przez co ich udział w relacji do wszystkich kredytów spadł w trzecim kwartale, wg Raportu AMRON-SARNiN, zaledwie do 3 procent. Żeby go uzyskać zazwyczaj trzeba spełnić wyśrubowane przez bank warunki dochodowe (nawet 10 – 15 tys. zł netto dochodu na gospodarstwo domowe miesięcznie), oraz posiadać wkład własny (wyjątkiem jest mBank i Multibank, które mogą udzielić kredytu nawet na 110 procent wartości nieruchomości). Kredyty te są zatem dostępne jedynie dla najbardziej zamożnych klientów. W drugiej połowie roku, wraz z nowelizacją rekomendacji KNF, mają wejść z życie zmiany, przez które kredyt walutowy będzie dostępny jedynie dla osób uzyskujących dochody w
danej walucie.
Wyższe ryzyko – droższy kredytWyższe ryzyko, jakie ponoszą banki udzielając kredytu hipotecznego, jest przez nie rekompensowane poprzez podwyższenie marży. Obecnie średnia marża wynosi około 2 procent i raczej nie można liczyć na odczuwalną obniżkę bez konieczności skorzystania z innych produktów oferowanych przez bank.
Szanse na poprawę sytuacjiZgodnie z projektem nowelizacji obowiązujących aktualnie rekomendacji, banki same będą mogły określać relację zobowiązań do uzyskiwanych przez kredytobiorców dochodów. Nie będą się musiały trzymać ustalonych przez Komisję Nadzoru Finansowego , sztywnych poziomów, co w przypadku części klientów może wpłynąć na poprawę ich zdolności kredytowej.
Będzie ona również liczona dla kredytu na dłuższy okres czasu, a nie jak teraz maksymalnie na 25 lat (niezależnie od tego, na ile lat zaciągany jest kredyt). Dłuższy okres, to niższa miesięczna rata do spłaty, a więc wyższa kwota kredytu do uzyskania przy takich samych dochodach.
Kontynuacja procesu cięcia stóp procentowych spowoduje dalsze obniżenie oprocentowania kredytu. Już teraz stawka bazowa przyjęta przez większość banków (WIBOR 3M) jest o ponad 100 punktów bazowych niższa niż jeszcze pół roku temu. Wpływa to na obniżenie raty, zmniejszenie kosztu odsetkowego, a jednocześnie poprawia zdolność kredytową. Podobnie jak przy wydłużeniu okresu kredytowania – niższe miesięczne zobowiązanie, to większa kwota kredytu, którą można uzyskać, ponieważ do liczenia zdolności kredytowej banki przyjmują wysokość przyszłej raty.
Paradoksalnie mniejszy popyt na mieszkania, który zmusza deweloperów do obniżania cen nieruchomości, może sprawić, że zaczną być one bardziej dostępne dla większe liczby zainteresowanych.
Mieszkanie na kredyt – jak się przygotować? Dodaj wykresy do Twojej strony internetowej