Zadatek a zaliczka. Regulowanie należności umownych

Zadatek to pojęcie, które określone jest w kodeksie cywilnym. O zaliczce nic kodeks nie mówi. Oba pojęcia stosujemy jednak w sytuacji, gdy umowa nie dojdzie do skutku.

Zaliczka wpłacana jest na poczet należności, które powinny być w przyszłości uregulowane w umowie. Zaliczka stanowi więc część ceny. W żaden sposób zaliczką nie jesteśmy w stanie zabezpieczyć umowy. Tylko zadatek jest w stanie zabezpieczyć umowę.

Zgodnie z zapisami prawa, jeśli któraś ze stron zdecyduje się odstąpić od umowy, to jest zobowiązana zwrócić wszystko, co zostało do tej pory zapłacone. Dodatkowo może też żądać naprawienia szkody wynikającej z tego, że nie zrealizowano umowy. W przypadku zadatku trzeba będzie zwrócić podwójną wysokość wcześniej zapłaconej kwoty.

W przypadku niezrealizowania umowy w sytuacji, gdy trudno ocenić, czy rozliczać będziemy zaliczkę, czy zadatek, trzeba zwrócić się do sądu. Postępowanie sądowe potwierdzi, czy mieliśmy do czynienia z zadatkiem, czy z zaliczką. Ustalić można to na podstawie zeznań świadków, którzy np. byli obecni w czasie, gdy była negocjowana umowa. Żeby uniknąć takich sytuacji, warto pamiętać, że już na etapie zawierania umowy, powinniśmy określić, czy kwota wpłacana na początku to zaliczka, czy zadatek.

Warto zdać sobie sprawę, że może dojść do przedawnienia zadatku. Według zapisów kodeksu cywilnego będzie to 10 lat. W sytuacji, jeśli roszczenie wiąże się z działalnością gospodarczą, to w takiej sytuacji przedawnienie to trzy lata.

W przypadku odstąpienia od umowy przez wierzyciela może on żądać zwrotu zadatku. Nie jest możliwe żądanie naprawienia szkody w pełnej wysokości. Innymi słowy, w przypadku zadatku nie da się żądać odszkodowania. Można domagać się wyłącznie zadatku. I to niezależnie od tego, czy w efekcie została poniesiona szkoda, czy nie.

Kwestię ewentualnego zwrotu zadatku dobrze jest uregulować już na etapie umowy. Jeśli takich rzeczy nie da się ustalić, a umowy nie uda się zrealizować, to trzeba będzie zadatek w podwójnej wysokości oddać. Jeśli to nie będzie ustalone, to stosujemy tu przepisy kodeksu cywilnego i wtedy oddać podwójny zadatek. Oznacza to dokładnie to, że jeśli ustalimy w umowie inne warunki zwrotu zadatku, to nie trzeba będzie oddawać go w podwójnej wysokości.

W określonych sytuacjach zadatek trzeba zwrócić, a nie stosuje się do nich zapisów związanych z koniecznością zapłaty dwukrotnej wysokości zadatku.

Nie można zwracać podwójnej kwoty zadatku, gdy:

• umowa została rozwiązana;
• niewykonanie umowy powstało ze względu na nieprzewidziane okoliczności, nie mogły jednak mieć wpływu na nie żadna ze stron;
• niezrealizowana umowa z powodu sytuacji, za które dwie strony ponoszą odpowiedzialność.