Znowu gminy zaczynają falę podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste. Po raz pierwszy sprawa ta wybuchła parę lat temu, gdy gminy zaczęły aktualizować te opłaty podwyższając je drastycznie o kilkaset procent. Obecne podwyżki są tak samo mordercze.

Sprawa ma silny aspekt społeczny – podwyżki uderzają przede wszystkim w miliony właścicieli mieszkań wykupionych od gmin w całym kraju, głównie przez ludzi będących pracownikami najemnymi.. Z reguły są to osoby o niewielkich dochodach, a znaczna część z nich to już emeryci, w tym również ja. Wykupienie mieszkań przed laty było możliwe tylko dzięki preferencyjnym warunkom, wprowadzonym ustawą. Gminy, od których odkupiono mieszkania, przez całe dziesięciolecia nie przeprowadzały żadnych remontów, więc nowopowstałe wspólnoty mieszkaniowe muszą za pieniądze właścicieli – osób niezamożnych – dokonywać z własnych skromnych środków stopniowych remontów kapitalnych budynków, co trwa latami. Natomiast gminy pozbyły się problemu, a teraz żyłują nowych właścicieli mieszkań kolejnymi podwyżkami opłat za wieczyste użytkowanie gruntów.

Podstawą podwyżek opłat są zaktualizowane wyceny gruntów. Na ile są rzetelne, nie sposób ocenić. Natomiast zasady wyceniania budzą wątpliwości. Zarówno sposoby wyceny działek, jak i obliczenia nowej wysokości opłat są określone w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dziennik Ustaw z 2010r. nr 102 poz. 651 z późn zm.) oraz w przepisach wykonawczych do niej, zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dziennik Ustaw Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.).

Przeanalizowałem te przepisy. Okazuje się, że są one nielogiczne, wewnętrznie sprzeczne i niezgodne z definicjami zawartymi w tej ustawie. Właśnie z tych pokrętnych przepisów wynikają absurdalne wyceny działek i podwyżki opłat.

Należy pamiętać, że w przypadku wspólnot mieszkaniowych stan faktyczny jest taki, że działka, na której stoi budynek mieszkalny, ma wielu współużytkowników – właścicieli mieszkań, z których każdy ma prawny udział w użytkowaniu, chociaż działka nie jest fizycznie podzielona pomiędzy nich. Każde mieszkanie jest odrębną nieruchomością z własną księgą wieczystą i przypisanym udziałem w działce. Nie można sprzedać ani kupić samego udziału bez mieszkania, ale wyłącznie mieszkanie obowiązkowo razem z udziałem. Tak więc sama działka nie ma wartości handlowej.

Jak przepisy mają się do stanu faktycznego?

Zgodnie z art. 159 pkt 1 ustawy zasady wyceny działek zostały określone w § 28 i 29 ww rozporządzenia: aktualizację wyceny nieruchomości zabudowanych, będących w użytkowaniu wieczystym, opiera się na cenach działek niezabudowanych sprzedawanych lub wydzierżawianych obecnie przez gminę deweloperom, przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami.

Ustawa jednoznacznie określa w art. 153. ust. 1 ustawy, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z kolei nieruchomość podobna ma w art. 4 pkt 16 ustawy definicję następującą:
„należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość”.
Jednak równocześnie art. 77 ust. 3 ustawy określa, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się na podstawie wartości nieruchomości gruntowej, która w art. 4 pkt 1 jest zdefiniowana jako:
„grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności”
- a więc jako nieruchomość niezabudowana.

Jak widać, przepisy każą porównywać rzeczy nieporównywalne. Działka niezabudowana nie może stanowić punktu odniesienia do wyceny działki zabudowanej budynkiem wielorodzinnym ze wspólnotą mieszkaniową, gdyż nie spełnia warunku podobieństwa, w szczególności ze względu na sposób korzystania (wyceniana działka jest zabudowana) i stan prawny (w przypadku wspólnoty mieszkaniowej nie ma jednego użytkownika, ale jest wielu współużytkowników wieczystych).

Następny kwiatek: przepis § 28 ust. 2 rozporządzenia określa, że do wyceny przyjmuje się ceny transakcyjne nieruchomości niezabudowanych. Ceny te odzwierciedlają wartość rynkową, która w art. 151 ust. 1 ustawy jest zdefiniowana następująco:
„Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.”
Należy bardzo mocno p