Źródłem kryzysu kredytowego jest mechanizm ekspansji bankowości hipotecznej generujący błędne przesłanki dla zarządzania ryzykiem. Głównie – w wyniku przewartościowania zabezpieczeń.

W dobie globalizacji rynków finansowych głównym kanałem rozprzestrzeniania się kryzysu kredytowego poza instytucje kredytowe jest sekurytyzacja kredytów hipotecznych. Powoduje ona bowiem skutki transsektorowe i transgraniczne w zależności od skali i struktury rynku nabywców MBS-ów (Mortgage Backed Securities), CDO (Collateraliezed Debt Obligations), a także listów zastawnych (niem. Pfandbriefe).

Kryzys jak pożar

Poprzez globalny rynek pochodnych instrumentów kredytowych kryzys kredytowy dosięga instytucji ubezpieczeniowych, funduszy inwestycyjnych, banków inwestycyjnych i innych, których profesją nie jest zarządzanie ryzykiem kredytowym. Co więcej źródła kryzysu i skutki kryzysu mogą być zlokalizowane w różnych krajach.

Czy kryzys kredytowy z USA i Europy Zachodniej przeniesie się do Polski? Uważam, że nie ma takiej potrzeby, jesteśmy w stanie zrobić go sobie samodzielnie!

Polski rynek kredytów hipotecznych jest mały i nieadekwatny do naszego potencjału demograficznego i ekonomicznego. Dość powiedzieć, że w roku 2006 udział Polski w ludności UE wynosił 8,3 proc., w PKB 2,4 proc., a w kredytach hipotecznych jedynie 3 promile. Jest on w początkowej fazie rozwoju, co najlepiej obrazuje relacja kredytów hipotecznych do PKB wynosząca w Polsce ok. 10 proc., podczas gdy średnia dla UE wynosi ok. 50 proc., a dla USA ok. 75 proc. Nie ma zatem uzasadnienia, aby pod wpływem perturbacji na rynkach kredytów hipotecznych w USA i niektórych krajach UE ograniczać rozwój tego rynku w Polsce, jeśli ryzyko „zakażenia polskiego rynku” kryzysem amerykańskim jest niewielkie.

Warto przypomnieć, że od kilkunastu lat trwała nieprzerwanie dobra koniunktura na amerykańskim i europejskim rynku mieszkaniowych kredytów hipotecznych. Szybki wzrost napędzany był głównie przez niskie stopy procentowe, wzrastającą dostępność kredytu, rosnące ceny nieruchomości.

Samonapędzający się mechanizm

Uruchamia to klasyczny mechanizm ekspansji kredytowej: niska cena kredytu hipotecznego i związany z tym wzrost akcji kredytowej banków powodują wzrost popytu na mieszkania i wzrost cen nieruchomości. Wzrost cen nieruchomości, czyli wartości zabezpieczeń kredytów hipotecznych pozwala bankom na liberalizację polityki kredytowej i wzrost dostępności kredytu. To z kolei skutkuje rosnącym popytem na mieszkania i w efekcie zwiększaniem się ich ceny. Wzrost cen nieruchomości stymuluje dodatkowo popyt na kredyt, ponieważ kredytobiorcy są pod presją inflacji na rynku mieszkaniowym i każde opóźnienie decyzji o zakupie mieszkania skutkuje wymiernymi stratami dla budżetów domowych.

Jak działa mechanizm ekspansji kredytowej?

Banki kreują pieniądz kredytowy szybciej niż rośnie wartość nieruchomości oferowanych do sprzedaży. Na rynku nieruchomości ma zatem miejsce typowa inflacja o charakterze popytowym (ciągniona przez kredyt). Ceny nieruchomości nie wchodzą jednak do indeksu cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI), który jest najpopularniejszą miarą inflacji i nie wpływają bezpośrednio na realizację celu inflacyjnego polityki pieniężnej. Zostawiając na boku akademicką dyskusję, czy mieszkanie jest dobrem konsumpcyjnym, czy też inwestycją kapitałową, warto zwrócić uwagę, że inflacja na rynku nieruchomości ma charakter galopujący (tempo wzrostu cen jest dwucyfrowe) i wynika głównie z wykładniczego tempa wzrostu kredytów hipotecznych. Sytuacja taka ma miejsce w wielu krajach, również w Polsce.

Mechanizm ekspansji kredytowej kręci się coraz szybciej, ponieważ regulatorzy, nadzorcy i kredytodawcy postrzegają ryzyko kredytowe przez pryzmat rosnących cen zabezpieczeń kredytowych, a grono kredytobiorców powiększa się wskutek galopującej inflacji na rynku nieruchomości połączonej ze stabilnym, niskim oprocentowaniem kredytu. Miesięczne obciążenie kredytobiorców ratami kredytu zmienia się w wolniejszym tempie niż ceny mieszkań, ponieważ wydłużeniu ulega okres kredytowania, czasami aż do nieskończoności (kredyty typu reverse mortgage). W rezultacie przebieg ekspansji kredytowej charakteryzuje się wykładniczym trendem wzrostu, aż do kryzysu.