coś dla developerów i posiadaczy ich akcji...
Nieruchomości a spadający nóż
Po kilku miesiącach minorowego milczenia tzw. eksperci od nieruchomości wyszli z ukrycia z szumnym proroctwem: „Mieszkania nie potanieją!”. Jednak pochopny zakup podsycony zaćmieniem pamięci o specyfice cykli na rynkach nieruchomości może przynieść finansowy ból na długie dekady. Dlatego warto przestrzec, że inwestycja w grunt bądź mieszkanie to nie planszowa gra w „Eurobiznes” czy spekulacyjne zabawy srebrnymi numizmatami NBP, lecz życiowa decyzja, która dokonana w złym momencie przyniesie jak najbardziej realne straty liczone w dziesiątkach tysięcy.
Kampanię zachęcania do zakupu „tanich” polskich lokali sprowokowało skokowe ożywienie w bankowości hipotecznej: w czerwcu udzielono kredytów na kwotę 5 mld zł. Liczba może imponująca, ale jaką jej część stanowią faktycznie nowe kredyty, a jaką refinansowe po niższej stopie celem spłaty poprzednich zobowiązań pozostanie bez odpowiedzi. Te kluczowe dla otrzymania prawdziwego obrazu rynku proporcje są być może znane co najwyżej wąskiej garstce uprzywilejowanych.
Krajobraz po boomie
Przypomnijmy w telegraficznym skrócie ostatnie kilka burzliwych lat na rynkach nieruchomości, zarówno tych amerykańskich, jak i europejskich. Najpierw ceny mieszkań i domów wystrzeliły ponad własny sufit wskutek negacji ryzyka i łatwej dostępności anormalnie tanich kredytów. Rozpętała się spekulacyjna machina podszyta fałszywym przekonaniem o wiecznym wzroście cen i naciąganymi ratingami, analizami, raportami, etc., dającymi złudne poczucie bezpieczeństwa. Następnie pojawiły się groźne sygnały przesilenia, które siłą rozpędu ignorowano bądź celowo tłumiono. Równolegle, strukturalne pęknięcia na rynkach kredytowych generowały miliardowe, choć jeszcze nieujawnione straty.
Choć amerykański balon pękł z hukiem w połowie 2007 r., to licznym zastępom branżowych władców dusz nie w smak było korygowanie prognoz skrzywionych przez interesowny bądź po prostu głupi optymizm. Ceny jednak uparcie nie chciały rosnąć, ba: zaczęły spadać i jak dotąd zniżki przekraczają już w wielu miejscach 20 proc. od szczytu. Podczas gdy kryzys ledwie zaczął się rozwijać, część skompromitowanych „nieomylnych” subtelnie zmieniła retorykę. Pojawiły się w wypowiedziach zwroty typu: „korekta”, „stabilizacja”, a niektórzy już na jesieni 2007 r. wypatrywali... dołka w przesileniu, mającego sygnalizować powrót do wzrostów. A przysłowiowy nóż spada dalej i coraz głębiej rani szeregi chciwych bądź naiwnych. (Dla mniej wtajemniczonych: „łapaniem spadającego noża” nazywamy potocznie kupowanie aktywów podczas gdy ich ceny znajdują się w silnym trendzie spadkowym.)
Niczym cień za kryzysem amerykańskim podążyło załamanie w Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Irlandii, republikach nadbałtyckich. A przecież eksperci przekonywali, że problemy amerykańskie mają charakter lokalny i ich skutki są ograniczone (nadużywano angielskiego zwrotu: contained). Infekcja systemu finansowego przybrała na sile, ryzyko pokazało lwi pazur, skończyła się beztroska, wyparował tani pieniądz, niejedna instytucja finansowa zwłaszcza w USA de facto zbankrutowała pomimo ratunkowej nacjonalizacji. Część spekulantów po obu stronach Atlantyku zdołała się ewakuować, ale znacznie większa grupa uwierzyła i kupiła w okolicach szczytów. Teraz są oni i nadal będą wywłaszczani z domostw, za które nigdy nie byliby w stanie zapłacić, a stworzono im jedynie złudzenie wypłacalności.
Zachodnioeuropejskie noże spadają na wzór amerykańskich i ze świecą szukać straceńców gotowych je łapać. Rozmiary pękniętej bańki nie zostały społeczeństwom w pełni uświadomione, a w wymiarze globalnym straty z tego tytułu na pewno nie zatrzymają się na bliskim realizacji bilionie dolarów.
Co powoduje, że nóż zaczyna spadać
W takich okolicznościach kto się łudzi, że Polska pozostanie nietkniętą oazą drożejących nieruchomości, niech łudzi się dalej bez pożytku dla siebie ani innych. Dalece groźniejsze jest to, że bezkrytycznie przyzwala się na medialną dominację lobbystów i ich przybocznych, często anonimowych „ekspertów”, którzy te miraże zaszczepiają w skali całego kraju. Przykładem tego jest hasło z pierwszego akapitu niniejszego tekstu. Jednak prawa rynku są nieubłagane. Jednym z takich praw jest podleganie cen nieruchomości cyklom o dłuższych okresach niż w przypadku rynków akcji. Panuje tu większa bezwładność systemu, której wyrazem są trwalsze trendy z niższym niż na giełdach akcji udziałem krótkoterminowych losowych fluktuacji. Zatem jeśli nowy trend się wykrystalizuje to przy założeniu braku radykalnej zmiany np. polityki monetarnej czy rozwiązań prawnych będzie on konsekwentnie trwał latami. Rosną więc szanse na to, że ci którzy próbują inwestować przeciwko trendowi poniosą niemałą stratę.
Co do praw rynku, przytoczmy konkretniejszą i bardziej sugestywną argumentację. Takowa tkwi w o