Dzień dobry,

Mam prośbę o podzielenie się swoją opinią na temat mojej sytuacji. Od razu zaznaczę - w kwestiach kredytów hipotecznych jestem laikem, zgłębiłem trochę temat, ale nadal mam wątpliwości, które mam nadzieję pomożecie mi rozwiać. Z góry jednak przepraszam za wszelkie błędne procesy myślowe itd., będę wdzięczny za wszystkie dobre rady i podpowiedzi.



Moja sytuacja:
4 osobowa rodzina (2+2) obecnie na 41m2, więc powiedziałem dość. Wymarzone mieszkanie znalezione w styczniu, papiery do banków (mBank, ING i Milenium) złożone końcem lutego, wszystkie pozytywne decyzje. Kwota kredytu to 640 000 na 35 lat. Co mnie trapi?

Stopy procentowe - prawdopodobnie weźmiemy kredyt w Milenium, mamy tam marżę 2% + WIBOR 3M. Przy obecnym poziomie WIBOR 3M bank wyliczył ratę około 2200 zł - jest OK. Skorzystałem z kalkulatora internetowego, aby wyliczyć zmianę raty w zależności od wysokości stóp procentowych i... przy oprocentowaniu 13% (2% marża + 11% WIBOR) byłbym na granicy wydolności finansowej (zarobki - rata 7000 zł - rachunki - koszty życia -itd. +/- = 0). Mam więc 2 pierwsze pytania:
-jak wg. Was będą wyglądały stopy procentowe w następnych 5-10 latach (że będą wyższe, to jest pewne - pytanie tylko o ile %)?
-czy wzięli byście taki kredyt na moim miejscu (naczytałem się, że jeżeli z kalkulacji wyjdzie, że nie stać mnie na kredyt przy najgorszym scenariuszu tj. stopy procentowe około 20% to kredytu nie powinienem brać)?
Kolejne moje pytanie jest następujące - jak bardzo dynamicznie mogą się zmienić stopy procentowe a konkretnie, czy mogą np. z okresu na okres skoczyć z obecnego poziomu do powiedzmy 10% czy raczej będą / muszą rosnąć łagodnie tj. 2%, 3%, 5%, 8%, 11% etc.? Wiem, że tego się nie da / ciężko jest przewidzieć ale może ktoś z obserwacji lub innych elementów np. inflacji jest w stanie opisać trend zmiany stóp procentowych?
Dlaczego pytam? Z wielu powodów. Po pierwsze, nie chciałbym być zaskoczony z dnia na dzień, że nie stać mnie na ratę. Po drugie - w przypadku, gdyby stopy rosły łagodnie tj. nie byłby możliwy drastyczny skok to mam plan awaryjny tj. moje obecne mieszkanie jest warte około 350 000 - 400 000 zł. Jeżeli stopy procentowe rosłyby łagodnie to w momencie, gdy zaczną się niebezpiecznie zwiększać np. 6-8% sprzedałbym moje obecne mieszkanie i albo nadpłacił kredyt, aby zmniejszyć zadłużenie i tym samym obniżyć raty, albo wykorzystałbym te pieniądze aby dopłacać sobie do rat, żeby zachować wydolność finansową.
Czy ja idę właściwą drogą tj. czy:
a ) lepiej jest zostawić sobie to mieszkanie, wynająć je np. za 1500 zł i pokryć część raty a kredytu wziąć 640 000
b ) sprzedać to mieszkanie i wziąć kredyt na powiedzmy 310 000
Ogólnie wydaje mi się, że lepiej iść drogą "a", problem polega na tym, że nie podniosę lokatorom czynszu z 1500 zł do 5000 zł bo stopy procentowe...
Mam do rozważenia 2 oferty:
-Milenium, raty równe, oprocentowanie zmienne, marża 2%, rata (na dzisiaj) 2200 zł
-ING, raty równe, oprocentowanie stałe na 5 lat, 3,66%, rata (przez 5 lat) 2700 zł
Przyjmując bardzo płytkie rozumowanie 5 lat = 60 msc., 500zł różnicy w racie miesięcznie czyli 60 * 500 = 30 000 zł. Oczywiście, wiadomo, że tak nie będzie, stopy pójdą do góry i wg. moich wyliczeń przy stopach procentowych 1,7% + 2% marży czyli oprocentowaniu rocznym 3,7% rata w Milenium wynosiłaby 2720 zł czyli więcej, niż w ING. Co więcej, wydaje mi się, że stopy procentowe na poziomie 1,7% na kolejne lata to chyba raczej bardzo optymistyczny scenariusz. Więc wg. mnie czyli laika oferta ING jest... dobra i zapewnia spokój na 5 lat. Tym bardziej, że płace w okresie 5 lat na pewno pójdą w górę a rata w ING pozostałaby taka sama. Tymczasem w Internecie gdzie nie spojrzeć to kredyty z oprocentowaniem stałym są nazywane produktami ułomnymi, którymi nie warto się nawet interesować. Więc albo ja czegoś nie rozumiem, albo naczytałem się głupot i warto wybrać ofertę ING? Którą z powyższych ofert byście wybrali?
Czy można się dogadać z bankiem, żeby wskoczyć z oprocentowania zmiennego na stałe w dowolnym momencie? Chodzi mi konkretnie o taką sytuację - biorę oprocentowanie zmienne w Milienium i za rok stwierdzam, że chciałbym przejść na stałe. Spotkał się ktoś kiedyś z taką sytuacją?