drauc
/ 2007-09-16 00:29
/
Pan Forumowicz (ponad 500 wypowiedzi)
2007-09-15 22:03:22 | *.*.*.* | umika [ Bywalec forum ]
Dlaczego jesteś aż takim pesymistą????
Uwaga - to poniżej odnosi się do rynku krakowskiego, w pewnym stopniu wrocławskiego. W Warszawie jest trochę inaczej - wyższe zarobki i większy napływ młodych ludzi. Niemniej opisywane niżej zjawiska prawdopodobnie też będą odczuwalne.
Kilka słów wstępu. Kryzys nieruchomościowy już przechodziliśmy po boomie w 2000 r. Realne ceny transakcyjne zjechały wówczas o 20-30%, a mieszkania nie sprzedawały się w ogóle. W końcu 2002 r. deweloperzy mieli pełno mieszkań do odbioru od zaraz - to były te, które zaczęto budować w końcu poprzedniego miniboomu (cylk produkcyjny ok. 2 lat - nawet więcej, jeżeli doliczyć czas zakupu ziemi i prac projektowych). Nowych inwestycji nie zaczynano, bo nie było popytu. Popyt ruszył na początku 2003 r. Deweloperzy zaczynali się przymierzać do nowych inwestycji. Pod koniec 2003 r. nie było już żadnych mieszkań "z zapasów". W 2004 r. mieszkania zaczęły delikatnie drożeć, a doszedł jeszcze jeden czynnik popytowy - inwestorzy zagraniczni. PODAŻ CAŁY CZAS SPADAŁA - tzn. inwestycji na ukończeniu lub gotowych było bardzo niewiele, nowe dopiero zaczynano projektować i starać się o pozwolenia. Spadały stopy procentowe, a banki ostro rywalizowały o klientów, w związku z tym zwiększała się dostępność kredytów. W 2002/2003 r. o ile dobrze pamiętam zaledwie 30 % mieszkań było finansowanych z kredytu. W 2005/2006 już 90%! Na efekty nie trzeba było długo czekać. W drugiej połowie 2005 zaczął się ostry ruch w górę, a w 2006 wystrzał.
O wzroście cen zadecydowały więc następujące czynniki fundamentalne:
- małą podaż ze względu na bessę w nieruchomościach w latach 2000-2002 (mała ilość rozpoczętych budów)
- gwałtowny wzrost popytu ze względu na poszerzenie dostępności kredytu i pojawienie się inwestorów zagranicznych po akcesji i naszych rodzimych "spekulantów".
Co mamy obecnie po stronie podażowej:
- liczba oferowanych nowych mieszkań gwałtownie rośnie - można zobaczyć tu: http://licznikmieszkan.atspace.com/ dane bardzo niedokładne, ale potwierdzone własnymi obserwacjami. Gwałtownie (o 70%) wzrosła też liczba udzielanych pozwoleń na budowę.
- na liczbę mieszkań oferowanych na rynku wtórnym wpływ mają dwa czynniki - uwłaszczenie spółdzielców - pewnie nie wszystkie, ale kilka procent uwłaszczonych zdecyduje się sprzedać. Im szybciej mieszkania będą leciały w dół, tym szybciej zdecydują się sprzedać.
- drugi czynnik na rynku wtórnym - mieszkania kupowane w celu inwestycyjnym (z eguły o wyższym standardzie niż te spółdzielców). Większość mieszkań nie była nigdy wykończona i oddana w najem. Wskazuje to na bardzo krótki horyzont inwestycji (max. 3-4 lata). Utrzymanie mieszkania kosztuje. Ponadto jak wygląda niezamieszkane przez 10 lat mieszkanie nie muszę tłumaczyć. Oznacza to, że mieszkania kupione w tym celu zaraz zaczną trafiać na rynek.
Po stronie popytowej:
- wygasają zakupy w celu spekulacyjnym. Nie słyszy się już o Irlandczykach kupujących całe piętra.
- kupno w celu najmu się nie opłaca - czynsze są niskie i jak się wszystko policzy, to zwrot z inwestycji wychodzi rzędu 2-3% rocznie.
- mieszkania zostały wywindowane do kwot niedostępnych dla przeciętnie zarabiających - rodzina typu 2 osoby pracują, zarobki w okolicach średniej, ma miesięczny przychód na poziomie 3500-4000 _netto_. Mediana zarobków jest zresztą wyraźnie niższa niż średnia. Ile taka rodzina może przeznaczyć na spłatę kredytu? 1500 zł to maksimum na granicy biologicznej egzystencji. Przy stopie procentowej kredytu na poziomie 4,5 (CHF) daje to możliwość zadłużenia się na około 300 tyś. złotych W dodatku taki układ nie zostawia w ogóle marginesu bezpieczeństwa na wzrost stóp czy spadek kursu złotówki do franka. Co kupi za te pieniądze w Krakowie czy Warszawie? Kawalerkę?
W mojej ocenie dla takich ludzi granica bólu została przekroczona w okolicach 5500-6000 zł za m2. Popyt nadal więc jest, ale lokuje się on znacznie niżej niż obecne ceny średnie. Niestety tak jak wyjechaliśmy wysoko, tak spadając możemy nie zatrzymać się na tym poziomie (powszechna psychoza "jutro może być taniej" może powstrzymać wielu ludzi przed zakupem mieszkania).
Dwie uwagi. Jeżeli powyższa obserwacja jest trafna to szczyt był w maju-czerwcu tego roku (dla Krakowa). Nieruchomości to nie giełda. Żeby nowy trend był wyraźniej widoczny, musi minąć co najmniej pół roku, jeżeli nie więcej. Z kolei na wynikach spółek deweloperskich odbije się to nie wcześniej, niż w 2008 (mieszkania drogo budowane na drogich gruntach, sprzedawane tanio, albo zalegające) i to raczej w drugiej połowie.
Po drugie - sam sprzedałem jedną nieruchomość, jedną trzymam, a jedną chciałbym kupić. Siedzę więc okrakiem na barykadzie w takiej byczo-misiej pozycji ;)