brydzia
/ 2008-07-14 10:06
/
10-sięciotysiącznik na forum
Jakie znaczenie mają dla rynku hipotecznego dwie spółki o dość śmiesznie brzmiących nazwach? Nazwy może brzmią śmiesznie, ale same spółki to olbrzymi gracze w finansowaniu zakupu nieruchomości przez Amerykanów. Na początek kilka faktów. Fannie Mae i Freddie Mac dzielą między sobą około połowy całego rynku kredytów hipotecznych. To jest olbrzymi tort, którego wielkość w tej chwili szacuje się na około 12 bilionów dolarów. Jak więc widać, obie spółki mają szczególne znaczenie dla tego rynku. To znaczenie jest na tyle szczególne, że obie spółki mają nad sobą parasol administracji rządowej. Ostatnie wydarzenia skłaniają do zastanowienia się, czy ta ochrona nie zostanie wkrótce uruchomiona.
Zarówno Fannie Mae jak i Freddie Mac opierają swoją działalność głównie na obsłudze kredytów hipotecznych wysokiej jakości. Zatem kryzys na rynku kredytów subprime nie dotknął ich bezpośrednio, choć obie i tak ucierpiały poprzez zmiany wycen na rynkach długu. Mimo wszystko ich wskaźniki jakości posiadanych lub gwarantowanych przez nie kredytów pozostają relatywnie wysokie. Są one nadal wysokie, ale powoli ulegają erozji. Pogarszająca się sytuacja na rynku nieruchomości sprawia, że powiększa się liczba kredytów z opóźnioną spłatą, czy kręcz kredytów zerwanych. Mechanizm jest tu prosty. Spadające ceny nieruchomości powodują, by utrzymać wysoki poziom zabezpieczenia kredytu, pojawienie się wymogu działania mającego na celu urealnienie wartości zabezpieczenia i dokonania ewentualnej szybszej spłaty części kredytu, gdyby okazało się, że nieruchomość jest warta zbyt mało. To już rodzi komplikację dla kredytobiorców. Nie mówiąc o tym, że wraz z podwyższeniem wymogów dla kredytobiorców postępuje pogorszenie się sytuacji na rynku pracy, co także wpływa na jakość obsługi zadłużenia w skali globalnej. Innym czynnikiem jest wyższy koszt obsługi wyrażony w wyższym oprocentowaniu kredytów.
Kluczem do postrzegania sytuacji obu podmiotów jest relacja ich aktywów do kapitalizacji. Jak już wspomniałem, obie spółki są odpowiedzialne za ponad 5 bilionów dolarów, a ich piątkowa kapitalizacja wyniosła w sumie 15 mld dolarów. W grudniu 2007 roku suma kapitalizacji obu spółek wynosiła ponad 60 mld dolarów. Jak łatwo obliczyć, w ciągu nieco ponad pół roku obie spółki straciły po pond 75 proc. swojej wartości. Ten spadek był jeszcze większy. Piątkowe notowania obie spółki rozpoczęły przeceną o 50 proc. względem czwartkowego zamknięcia, co już nosiło znamiona paniki. Problemem obu spółek jest w tej chwili brak kapitału. Spółki mają pod sobą potężną ilość długu i nawet niewielkie pogorszenie jego jakości wpływa na wynik tych spółek i powoli zjada ich kapitały, co oczywiście wpływa na ich rynkową wartość.
Czy zatem grozi Amerykanom załamanie na rynku kredytów hipotecznych skoro realny jest upadek dwóch spółek odpowiedzialnych za połowę tego rynku? Nie, tu nie w obsłudze kredytów tkwi zagrożenie. Ewentualny upadek jednej z nich, czy też nawet obu spółek nie będzie miało wpływu na zaciągnięte już kredyty. One nadal będą obowiązywać. W ostateczności w taki, czy inny sposób zostaną przejęte przez budżet federalny. Ewentualny upadek spółek jest zagrożeniem dla ich obecnych właścicieli, gdyż może oznaczać, że ich udziały nie mają już wartości (biorąc pod uwagę ostatnie zmiany, to i tak nie są one wiele warte). Jest to także zagrożenie dla amerykańskiej gospodarki, bo można podejrzewać, że ponownie podniesione zostaną standardy przy zaciąganiu kredytów hipotecznych, a to będzie miało wpływ na możliwość zaciągnięcia takiego kredytu, a więc bezpośrednio wpłynie (negatywnie) na wielkość popytu na rynku nieruchomości. Popytu, który przecież już teraz nie jest wystarczający, do zebrania nadwyżki podaży. Spirala będzie się nakręcać. Słabszy rynek nieruchomości to pogłębienie pogarszanie się sytuacji spółek budowlanych, a więc i narastanie zagrożenia dla banków te spółki kredytujących.
Plotki o możliwym upadku Fannie Mae i Freddie Mac i dokapitalizowaniu ich pieniędzmi federalnymi spowodowały silną piątkową przecenę. Ale tylko na początku sesji. Później głos zagrał sekretarz skarbu, który zapewnił, że na razie nie ma planów przejęcia obu spółek (czyli w praktyce ich nacjonalizacji), co podniosło ich ceny od poziomu dołka. W efekcie skala przeceny została zmniejszona do 22 proc. w przypadku Fannie Mae i do 3 proc. w przypadku Freddie Mac. Sprawa przejęcia spółek przez kapitał federalny nie jest wcale taka niemożliwa (plotki mówią o wyasygnowaniu przez rząd na ten cel ok. 15 mld dolarów). Tak naprawdę, to istnienie obu spółek jest zbyt ważne, by pozwolić im normalnie upaść. Tu sytuacja jest podobna do sytuacji banków - walczy się o dobro klientów, bo najważniejsze jest zaufanie w system finansowy. W piątek miało miejsce przejęcie aktywów IndyMac Bancorp Inc. przez agencję federalną. Bank zajmujący się kredytami o podwyższonym ryzyku upadł. Jego aktywa na koniec marca wynosiły 32 mld dolarów.
Jeśli nie przejęcie przez rząd to co? W tej chwili Fed dopuszcza możliwość pozyskania kapitału przez Fannie Mae i Freddie Mac na zasadach, jakie dotychczas miały jedynie banki. Nie wszyscy popierają takie rozwiązania. Efektem tego jest bowiem zaciąganie zobowiązania w banku centralnym, którego zabezpieczeniem są m.in. wysoko oceniane papiery dłużne oparte o kredyty hipoteczne. Innymi słowy ryzyko związane z tymi papierami przejmowane jest przez Fed. Nie podobało się to już w marcu, gdy upadał Bear Stearns. Teraz będzie się to podobało jeszcze mniej. Inną opcją pomocy spółkom byłoby pojawienie się chętnego z sektora prywatnego, który chciałby przejąć znaczną część udziałów w zamian za zastrzyk kapitału. Problem w tym, że na razie takiego chętnego nie ma i raczej będzie o niego trudno. Obecnie banki nie mają zbyt wielu nadwyżek płynności. Także fundusze przeżywają ciężkie chwile. Niepewność rośnie z każdym dniem. Tylko w ubiegłym tygodniu papiery Lehman Bros. straciły trzecią część swojej wartości. Jaka nazwa wypłynie następna?
Kamil Jaros