Jest zmiana na rynku nieruchomości. Oto co się dzieje z cenami mieszkań

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w styczniu spadek cen mieszkań w porównaniu z grudniem 2022 r. odnotowano w 10 z 17 badanych miast, a od maja 2022 r, czyli szczytu cenowego, ceny spadły w 14 z 17 miast.

W większości przypadków spadki są jednak niewielkie - wskazują analitycy w raporcie. Średnio od maja ceny spadły o 2,6 proc. Największa przecena występuje w Częstochowie, gdzie przeciętna cena wynosi 5 946 zł za m2, czyli o 10 proc. mniej niż w maju 2022 r. Na kolejnych miejscach są Szczecin i Toruń ze spadkiem o 6 proc. Z kolei ceny wyższe niż w maju 2022 r. odnotowano o w Rzeszowie (+1 proc.), Wrocławiu (+0,7 proc.) i Lublinie (+0,1 proc.).

Jeśli chodzi o konkretne kwoty, to w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2, najmocniej spadła przeciętna cena w Częstochowie. W styczniu takie mieszkanie kosztowało 297 tys. zł, czyli o 32 tys. mniej niż w maju. Na kolejnych miejscach są Gdańsk (- 30 tys. zł) i Szczecin (-28 tys. zł). Z kolei najmocniej wzrosła cena takiego mieszkania w Rzeszowie. Podwyżka wyniosła jednak tylko 4 tys. zł.

Eksperci komentują, że za kontynuacją spadków w kolejnych miesiącach przemawia wzrost liczby internetowych ogłoszeń o sprzedaży mieszkań.

"Po istotnym obniżeniu liczby ofert w grudniu 2022 r., w styczniu ofert znów przybyło. Liczebność wróciła do poziomów z drugiej połowy poprzedniego roku, czyli łącznie odnotowaliśmy ponad 100 tys. unikalnych ofert w analizowanych przez nas miastach" - czytamy w analizie.

Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszymi wydarzeniem jest obniżenie przez KNF buforu bezpieczeństwa z 5 pp. do 2,5 pp. W wyliczeniach dostępnej kwoty kredytu banki będą więc mogły przyjmować nieco niższe oprocentowanie. Poprawi to zdolność kredytową. W części banków wzrośnie dostępna kwota nie tylko kredytów z oprocentowaniem stałym, ale również z oprocentowaniem zmiennym.

Pierwszym bankiem, który uwzględnił niższy bufor w swojej ofercie, jest Alior Bank. Zmiana obowiązuje od 16 lutego. Analitycy Expandera i Rentier.io wskazują, że na podobny krok w najbliższym czasie zdecyduje się także Santander, a później zapewne również inne banki.

Ostatnio opublikowano także projekt ustawy regulującej zasady przyznawania dopłat w ramach programu "Bezpieczny kredyt 2 proc.".

Analitycy Expandera i Rentier.io oszacowali wysokość raty kredytu z dopłatą w poszczególnych miastach. Założono zakup mieszkania o powierzchni 50 m2, okres spłaty 30 lat oraz posiadanie przez kredytobiorcę 10 proc. wkładu własnego (kredyt z dopłatą będzie mógł być udzielony również bez wkładu własnego).

Z wyliczeń wynika, że dopłaty bardzo mocno obniżą wysokość raty. Gdy program zacznie działać, to rata zwykłego kredytu z ratą stałą będzie niemal o połowę wyższa, niż wynosiłaby początkowa rata kredytu z dopłatą. Dla przykładu, uwzględniając przeciętną cenę mieszkań w Warszawie, rata zwykłego kredytu wyniesie 4 549 zł, a pierwsza rata kredytu z dopłatą 3 049 zł. W obu przypadkach przyjęto do wyliczeń oprocentowania stałe wynoszące 8,5 proc.

Analitycy wskazują, że zaletą programu będzie nie tylko dość niska rata, ale wysoka dostępna kwota kredytu. Dzięki dopłatom i obniżeniu buforu może być nawet o ponad 70 proc. wyższa niż dotychczas dla zwykłych kredytów.

"Warto jednak przypomnieć, że z tego programu będą mogły skorzystać (poza kilkoma wyjątkami) tylko osoby, które nigdy wcześniej nie posiadały domu ani mieszkania. Popyt na kredyty i mieszkania zapewne więc wzrośnie, ale program nie wywoła nowego boomu na rynku nieruchomości. Liczba osób spełniających warunki programu jest bowiem ograniczona" - wskazują autorzy raportu.