Kupowanie mieszkania teraz to strata. Zobacz, kiedy będzie taniej

Drożeją materiały i usługi budowlane, a za tym idzie wzrost cen mieszkań. Ale czy trzeba kupować jak najszybciej, zanim mieszkania zdrożeją jeszcze bardziej? A może jednak poczekać? Ale jak długo? Money.pl postarał się odpowiedzieć na te pytania.

Tak drogo jak w sierpniu nie było od września 2008 r. - wynika z obliczeń Home Brokera, którego dane uwzględniają ceny transakcyjne nowych i używanych mieszkań. Ceny w Warszawie poszły w ciągu roku w górę aż o 848 zł za m.kw. (+12 proc.), w Poznaniu o 602 zł (+11 proc.), w Lublinie o 539 zł (+11 proc.), a w Białymstoku o 530 zł (+12 proc.). Taniało tylko w Katowicach, Krakowie i Bydgoszczy.

Będzie jeszcze drożej, czy może jednak będzie ruch w dół? Takie pytanie nurtuje obecnie tę część Polaków, którzy przymierzają się do zakupu własnej przestrzeni życiowej. Z naszej analizy wynika, że rozsądniej byłoby poczekać co najmniej trzy lata. Dlaczego?

Ceny materiałów budowlanych idą teraz "w kosmos”, podobnie jak ceny wykonawstwa. Nie dziwmy się, że galopują też ceny budowy nowych mieszkań, a za nimi idą ceny na rynku wtórnym. A skoro popyt dopisuje, więc i motywacja dla deweloperów, żeby szukać oszczędności na swojej marży, jest niewielka.

Dom Development sprzedał w ciągu trzech kwartałów 2,6 tys. mieszkań, czyli o 141 mniej niż w całym ubiegłym roku, który był dla niego bardzo dobry. Murapol sprzedał 2,7 tys. mieszkań, czyli 9 proc. więcej niż rok temu. Jak widać, sprzedaż się utrzymała, a nawet wzrosła mimo skoku cen.

Czytaj też: Ceny mieszkań poszybują. Wzrosną nawet o 7,5 proc.

- Warunki rynkowe sprzyjają deweloperom mieszkaniowym - powiedział w komentarzu do wyników za trzeci kwartał Jarosław Szanajca, prezes Dom Development. Wskazał na silny popyt na rynku i stabilizację cen wykonawstwa, choć na nowym wyższym poziomie niż w ubiegłym roku.

Z naszych obserwacji wynika, że ceny idą w górę regularnie w rytm wielkich inwestycji infrastrukturalnych dofinansowywanych przez Unię Europejską. Siedmioletnie perspektywy unijne wyznaczają po prostu górki cen materiałów i wykonawstwa. Skąd wynikały problemy z budową autostrad za Tuska i bankructwa firm? Właśnie z niedoszacowania potencjalnego wzrostu cen.

A dlaczego te ceny rosły? Przecież teoretycznie można by sprowadzać materiały budowlane zza granicy. Otóż problem jest w tym, że transport co cięższych materiałów jest dość kosztowny i duże odległości sprawiają, że niezbyt się opłaca. Do tego większy popyt na transport materiałów przekłada się na wyższe ceny u przewoźników kolejowych. PKP Cargo w okresie wielkich inwestycji budowlanych zarabia najwięcej.

Według danych PSB w sierpniu drożały wszystkie grupy materiałów budowlanych, niektórych nawet o 29 proc. rok do roku. Cement i wapno poszły w górę 4,4 proc. rdr. Popyt musi być ogromny, bo produkcja cementu od stycznia do sierpnia wzrosła aż o 11 proc. rok do roku, do 12,2 mln ton. Jak podaje GUS, ceny metali poszły w górę o 8,7 proc.

Nie inaczej rzecz się ma z usługami budowlanymi. Razem z kolejnymi perspektywami unijnymi i realizacją przez państwo wielkich inwestycji rośnie popyt na pracowników budowlanych, a w konsekwencji i ich wynagrodzenia. W budownictwie pensje poszły w sierpniu bieżącego roku w górę o 472 zł miesięcznie brutto rok do roku, czyli o 10 proc. Szybciej rosły pensje tylko w poligrafii oraz rolnictwie i leśnictwie. To jeden z powodów wzrostu cen usług budowlanych w sierpniu o 3,2 proc. rok do roku.

Wszystko to odbija się na cenach mieszkań. Poprzedni szczyt cenowy na największym rynku deweloperskim w Polsce, tj. w Warszawie, miał miejsce w 2009 roku. To dwa lata po rozpoczęciu perspektywy unijnej 2007-2013, w ramach której próbowano bezskutecznie zbudować m.in. autostrady na Euro 2012. Potem ceny nieco spadły i kolejny szczyt był w 2013 roku. Później znowu były spadki - aż do 2017 roku, kiedy ceny odbiły na trzy lata przed końcem perspektywy unijnej 2014-2020, czyli akurat na początku realizacji wielkich inwestycji drogowych.

Z pobieżnej analizy widać, że najlepszym rokiem do kupna mieszkania mogą być dwa kolejne lata po końcu perspektywy unijnej, czyli zanosi się, że 2021-2022 to najlepszy czas na kupno mieszkania. Ale nie później, bo potem zaczną się kolejne wielkie budowy w kolejnej perspektywie UE.

Oczywiście, trzeba mieć w pamięci, że za kilka lat sytuacja zmieni się nie tylko w cenach, ale i w finansowaniu inwestycji mieszkaniowych przez banki. Obecny czas niskich stóp procentowych utrzyma się może w przyszłym roku, ale na więcej lepiej nie liczyć. To w przyszłości będzie miało wpływ na zdolność kredytową kupujących. Może być trudniej otrzymać z banku pieniądze.

Z danych NBP wynika, że średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych udzielonych w sierpniu wyniosło zaledwie 4,33 proc. To blisko najniższego poziomu w historii. Polakom w to graj. Od stycznia do końca sierpnia zaciągnęli kredyty na 37,5 mld zł. W całym roku wartość ta może przekroczyć 50 mld zł, co nie zdarzyło się od 2008 r. - podaje NBP.

To zresztą kolejny czynnik wpływający na wzrost cen. W miarę wzrostu wynagrodzeń i spadku bezrobocia rósł też popyt na mieszkania. A banki, mając dostęp do taniego finansowania, mogą też udzielać tanich kredytów. Innymi słowy, kiedy już stopy pójdą w górę, to nagle zmniejszy się też liczba osób, które stać na sfinansowanie własnego lokum. Za spadkiem popytu w dół powinny pójść ceny mieszkań.

Jak widać, jeśli komuś nie spędza snu z oczu fakt, że zmniejszy mu się za parę lat zdolność kredytowa, to wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują, że lepiej wstrzymać się z kupnem lokalu przez trzy-cztery lata.

Gdyby wziąć pod uwagę długoterminowe trendy, to właściwie trudno liczyć, że mieszkania będą korzystną inwestycją. Popyt nieuchronnie będzie malał, bo... nie mamy przyrostu naturalnego. Choćby brzmiało to bezdusznie, to skoro więcej ludzi umiera, niż się rodzi, to i więcej mieszkań się zwalnia, niż jest zajmowanych. Fakt, że sprzedaż obecnie rośnie, wynika z odziedziczonego jeszcze po komunie dużego deficytu mieszkaniowego, liczonego jako różnica między liczbą gospodarstw domowych a liczbą mieszkań.

Pięć lat temu firma redNet Property Group prognozowała, że deficyt mieszkaniowy w Polsce skończy się już w 2018 roku. W ubiegłym roku minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk stwierdził jednak, że zlikwidowany będzie dopiero do 2027 roku, m.in. dzięki programowi Mieszkanie+.

Tak czy inaczej, na ceny mieszkań deficyt będzie miał malejący wpływ. Stopniowo będziemy dochodzić do sytuacji, gdy właśnie w związku z regresem naturalnym podaż mieszkań będzie rosła szybciej niż popyt, a więc i ceny powinny w długim terminie spadać.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl