Polacy zapakowani w stałe oprocentowanie. Czy słusznie?

W pierwszym kwartale tego roku banki udzieliły 5,4 tys. kredytów mieszkaniowych, z czego aż 83 proc. z okresowo stałym oprocentowaniem - podały we wspólnym raporcie Związek Banków Polskich (ZBP) i Centrum Amron. Warto zaznaczyć, że wysoki popyt na kredyty stałoprocentowe utrzymuje się na ponad 50-prcentowym poziomie od początku 2023 r.

Skokowy wzrost popularności to zasługa "Bezpiecznego kredytu 2 proc.", wprowadzone za czasów rządów Zjednoczonej Prawicy. W praktyce jest to finansowanie stałoprocentowe z dopłatą państwa do części odsetkowej raty kredytu. W momencie startu "bezpiecznego kredytu" 1 lipca 2023 r. wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej wynosił 7,14 proc.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Choć pula środków publicznych przewidzianych na dopłaty do "bezpiecznego kredytu" wyczerpała się wraz z końcem ubiegłego roku, banki jeszcze przez kilka pierwszych miesięcy tego roku rozpatrywały wnioski i udzielały kredytów. Nie wiadomo jak kształtowała się sprzedaż hipotek od kwietnia do czerwca tego roku, ponieważ w raporcie za drugi kwartał ZBP i Centrum Amron nie podano informacji o udziale stałej stopy w nowej sprzedaży.

Według ekspertów pytanych przez money.pl o szacunki w tym zakresie sprzedaż hipotek stałoprocentowych w tym czasie przeważała nad zmiennoprocentowymi (powiązanymi z WIBOR-em, który, jak wiadomo, zostanie zastąpiony nowym wskaźnikiem od 2028 r.) i nadal utrzymuje się na wysokim poziomie.

Nie wszystkie banki się tym dzielą, ale co do zasady ten udział pozostaje wysoki. Przykładowo: w ING stanowi ok. 60 proc. Uważam, że nadal będzie utrzymywał się na wysokim poziomie z kilku powodów. Dziś kredyt ten nierzadko jest tańszy od tego na stopę zmienną, i w większym stopniu promowany przez banki - przekonuje w rozmowie z money.pl Łukasz Jańczak, analityk Erste Securities.

Od stycznia do lipca 2024 r. banki udzieliły klientom 128,5 tys. kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 53,5 mld zł. Ten rok może być dla nich równie dobry co 2021 - rekordowy pod względem sprzedaży hipotek. Banki udzieliły wówczas 256,5 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę 85,8 mld zł. Był to najlepszy osiągnięty przez nie wynik od roku 2008. W tamtym czasie na rynku hipotecznym królowały kredyty frankowe, obecnie podważane w sądach na masową skalę.

Różnica między rokiem 2021 a obecnym polega na tym, że trzy lata temu pieniądz na rynku międzybankowym był rekordowo tani, zaś banki udzielały klientom głównie hipotek ze zmiennym oprocentowaniem, mimo że w ofercie miały też te na stałą stopę, jednak były istotnie droższe. Wraz ze wzrostem kosztu pieniądza na skutek podwyżek stóp procentowych raty poszybowały i kredytobiorców trzeba było ich ratować ustawowymi wakacjami kredytowymi.

Teraz jest odwrotnie. Oprocentowanie banku centralnego, poniżej którego banki nie schodzą, wciąż jest wysokie, a w bankach sprzedają się głównie hipoteki ze stałym oprocentowaniem - obecnie tańsze od hipotek z oprocentowanych zmiennym.

Klienci, widząc, co się dzieje, jak rosną ich raty, chcieli zabezpieczyć się przed jeszcze większą drożyzną. Dlatego brali kredyty ze stałym oprocentowaniem. Także ci, którzy mieli kredyty ze zmienną stopą procentową, zamieniali je, aby zablokować sobie oprocentowanie na określonym poziomie i uchronić się przed dalszymi wzrostami - mówi money.pl Krzysztof Bontal, prezes pośrednika finansowego Proferto.

Według pośrednika wielu klientów założyło, że gdy przyjdzie czas obniżek stóp procentowych, zamienią swoje zobowiązanie na oprocentowanie zmienne, żeby obniżyć ratę kredytu. KNF jednak pokrzyżowała im plany.

- Praktyka refinansowania kredytów stałoprocentowych kredytami zmiennoprocentowymi jest szkodliwa z punktu widzenia ryzyka zarówno konsumenta, jak i banku - dlatego organ nadzoru finansowego nie może i nie będzie jej tolerować - powiedział w lipcu ubiegłego roku przewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) Jacek Jastrzębski.

Według urzędnika oprocentowanie stałe lub okresowo stałe zapewnia kredytobiorcom większą stabilność i przewidywalność kształtowania się kosztu kredytu w długim terminie obowiązywania umowy.

KNF nie zabroniła bankom refinansowania kredytu hipotecznego w ramach oferty stałoprocentowej. Klient może też wnioskować do banku o obniżenie oprocentowania kredytu, kiedy tylko zechce, jednak bank nie ma obowiązku uwzględniania takiego wniosku.

Zdaniem przewodniczącego KNF banki powinny być zainteresowany taką obniżką w celu utrzymania klienta. Wkrótce czas zweryfikuje, czy tak faktycznie będzie. Zgodnie z prognozami stopy procentowe powinny spadać w drugiej połowie przyszłego roku. Niewykluczone, że wysoka stała stopa okaże się pułapką na klientów, a dla banku kilkuletnią gwarancją przychodów odsetkowych. A jeśli jeszcze od przyszłego roku ruszą inwestycje, co zakłada rynek, banki przestawią wajchę na klienta firmowego.

O wyliczenia poprosiliśmy Jarosława Sadowskiego z Expandera, pośrednika finansowego. Według analityka zaletą stałego oprocentowania jest początkowo niższa rata. Jak szacuje, w przypadku kredytu na 400 tys. zł na 25 lat rata takiego kredytu przez 5 lat będzie wynosiła 2 764 zł. Z kolei rata takiego samego kredytu, tyle że z oprocentowaniem zmiennym, wyniesie ok. 3 066 zł.

Wadą stawki stałej, według analityka Expandera, jest to, że w sytuacji obniżek stóp procentowych trzeba będzie czekać kilka lat na spadek wysokości raty.

Jak wspomnieliśmy wcześniej, prognozy wskazują, że najpóźniej w połowie przyszłego roku czeka nas początek serii obniżek stóp procentowych. Z notowań kontaktów terminowych FRA wynika, że w ciągu najbliższych 2 lat stopy mogą spaść o ok.1,75 pkt proc. (obecnie główna stopa banku centralnego wynosi 5,75 proc.).

W takiej sytuacji raty kredytu z oprocentowaniem zmiennym będą spadały, a tych ze stawką stałą nie zmienią się zwykle przez 5 lat. Gdy stopy spadną o 1,25 pkt proc., co może się wydarzyć za ok. 1,5 roku, niższa byłaby rata kredytu z oprocentowaniem zmiennym - szacuje Sadowski.

Uprzedza, że prognozy nie zawsze się sprawdzają. - Obniżki w najbliższych latach mogą być znacznie niższe, niż obecnie się to wydaje. Jakieś niespodziewane wydarzenie może wręcz sprawić, że zamiast obniżek ponownie stopy pójdą w górę - zaznacza rozmówca money.pl.

Jego zdaniem osoby, dla których początkowy poziom raty będzie dużym obciążeniem dla domowego budżetu, na wszelki wypadek powinny wybierać oprocentowanie stałe. Z kolei ci, którzy swoją zdolność kredytową wykorzystują w niewielkim stopniu i poradzą sobie ze spłatą nawet gdyby rata wzrosła, mogą pozwolić sobie na ryzyko i wybrać oprocentowanie zmienne.

Nieco inaczej postrzega sytuację na rynku hipotek Łukasz Jańczak. - Wycena udzielanego dzisiaj kredytu na stałą stopę teoretycznie - w praktyce też to powinno działać, bo mamy rynek dość konkurencyjny - uwzględnia prognozy dotyczące stóp procentowych. Innymi słowy, jeśli prognozy się potwierdzą, to kredyt zmienno- i stałoprocentowy powinien kosztować mniej więcej tyle samo w ciągu 5 czy 7 najbliższych lat. Różnice się pojawią, gdy stopy będą się zmienić inaczej, niż zakłada to rynek - uważa analityk.

Jak wyjaśnia w rozmowie z money.pl Jańczak, banki są w stanie zabezpieczyć ryzyko np. 5-letniej stopy procentowej (na taki okres najczęściej Polacy zaciągają hipoteki na stałą stopę) po coraz niższej cenie, dlatego też są w stanie udzielić tańszego kredytu stałoprocentowe od kredytu zmiennoprocentowego. Przykładowo, banki są w stanie udzielić kredytu na stałą stopę ok. 7-8 proc. (RRSO), zamiast 9- lub 10-procentowe.

Krzysztof Bontal uważa z kolei, że obecna polityka banków nie ułatwia brania nowych kredytów o zmiennej stopie. - Ze względu na atmosferę związaną ze wskaźnikiem WIBOR i WIRON, część banków wycofało je z oferty. Nie sądzę, żeby przed wyłonieniem nowej stawki referencyjnej do nich wróciły - mówi money.pl.

Mimo utrudnień ze strony banków w nadchodzących miesiącach pośrednik finansowy spodziewa się rosnącego zainteresowania kredytami zmiennoprocentowymi.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl