W Polsce rynek komercyjnego wynajmu mieszkań szacowany jest na zaledwie 5 proc. zasobów mieszkaniowych kraju. To bardzo mało, a zdaniem niektórych znawców problematyki mieszkaniowej to wręcz nic na tle rozwiniętych rynków nieruchomości UE, gdzie przedmiotowy odsetek potrafi przekraczać 50 proc. W tego typu okolicznościach można mówić o perspektywach rozwoju krajowego rynku mieszkaniowego wynajmu tylko w samych superlatywach, a bezpieczeństwo inwestycji mieszkaniowych oceniać na równe 100 procent. Czy aby na pewno?
Rynkowe perspektywy z kalkulacją podwyższonego ryzyka
Niestety w warunkach rynkowych nie ma nic pewnego, co w omawianym temacie dotyczy głównie rentowności najmu albo stale rosnącego popytu na mieszkaniowy wynajem. W Polsce w ostatnich latach obserwowaliśmy postępujący wzrost czynszów najmu, co było następstwem wzrostu cen mieszkań i ambitnego dążenia wynajmujących do utrzymania stałego poziomu opłacalności mieszkaniowego wynajmu. Jak na dzień dzisiejszy wygląda ta ostatnia?
Z danych publikowanych przez firmy i serwisy monitorujące rynek komercyjnego wynajmu mieszkań w Polsce (Emmerson Evaluation, Expander, Domiporta.pl, Rentier.io) jednoznacznie wynika, że w kraju średnia stopa zwrotu z wynajmu mieszkania wynosi około 5 proc., z pewnymi odchyleniami głównie w górę w wybranych lokalizacjach.
Jednak obserwowane w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki symptomy koniunkturalnego przesilenia i następującego po nim spowolnienia, niestety zaczynają być coraz bardziej odczuwalne także na rynku wynajmu. Według ostatnio zakomunikowanych danych serwisu Domiporta.pl, na rynku coraz trudniej o najemcę „od ręki”, coraz dłuższe bywają okresy bezczynszowe, a to wyraźnie ciągnie stawki czynszów najmu, a przy okazji i rentowności wynajmu w dół.
Warto też zwrócić uwagę na fakt, co potwierdzają ostatnie dane Expandera, że od dłuższego czasu w Polsce rata kredytu hipotecznego jest znacząco niższa od czynszu najmu na analogiczne mieszkanie. Ta różnica wynosi sporo, bo zazwyczaj kilkaset złotych, co w zależności od lokalizacji stanowi od kilkunastu do nawet 80 proc. raty hipoteki.
Co to oznacza?
Ano tyle, że w Polsce wystarczy posiadać zdolność kredytową i wkład własny rzędu 10-20 proc., aby na nabyte lokum znaleźć chętnego (najemcę), który pod postacią czynszów najmu bez problemu nie tylko będzie spłacał za nas hipotekę, ale też niejako ekstra wypłaci nam też co miesiąc sowite "kieszonkowe" na drobne wydatki. Pytanie, czy to jest sytuacja normalna.
Nieruchomości. Ceny mieszkań blisko frankowego boomu
Otóż wydaje się, że nie do końca. Bardziej wygląda to na okresową rynkową anomalię. W związku z tym nad rynkiem niczym miecz Damoklesa wisi perspektywa co najmniej zrównania czynszów najmu z ratami kredytów hipotecznych na analogiczne lokum. Może to się stać na dwa sposoby, albo przez wzrost stóp procentowych, na który raczej prędko się nie zanosi, albo przez bardziej prawdopodobny spadek nawet o 20 - 30 proc. stawek czynszów najmu. Planując zakupy inwestycyjne mieszkań, warto więc wziąć pod uwagę ryzyko podobnej możliwości zmiany realiów rynkowych.
Odpowiedni wybór warunkiem sukcesu
O rentowności inwestowania w nieruchomości pod wynajem decyduje stosunek rocznego przychodu do ceny, jaką za lokum wynajmujący zapłacił. Jak z tego wynika, stopa zwrotu zależy więc nie tylko od nominalnej wysokości czynszu najmu, ale też od praktycznie nieuniknionych okresów przerw w wynajmie, kiedy po zakończeniu jednej umowy najmu wynajmujący poszukuje kolejnego najemcy. Chodzi więc o to, aby lokum było na tyle atrakcyjne, by nie tylko uzyskać zań jak najwyższy czynsz, ale aby i okresy bezczynszowe skrócić do niezbędnego minimum. Pytanie, jakie mieszkanie, zwłaszcza w oczekiwanym pogorszeniu środowiska rynkowego, zapewni jego właścicielowi tak optymalne warunki.
Odwieczną zasadą rynku mieszkaniowego wynajmu jest osiąganie maksymalnych rentowności przy minimalnych metrażach. Stąd też zazwyczaj rekordowe powodzenie słynnych mikroapartamentów wśród nieruchomościowych inwestorów. Czy oznacza to, że pierwszym i dominującym ich wyborem są kawalerki o możliwie najmniejszych powierzchniach?
Otóż nie do końca. Poza możliwie kompaktową powierzchnią lokalu mieszkalnego pod wynajem bardzo liczy się też liczba pokoi, która najlepiej jeśli jest większa od jedności i nie większa od trójki. Dlatego też trudno spotkać wynajmowane mieszkania jednopokojowe z osobną kuchnią, które pod wynajem przerabiane są na 2- pokojowe z aneksem.
Kawalerki trzecim wyborem inwestorów
Największym zainteresowaniem kapitału poszukującego spokojnej przystani na rynku mieszkaniowym cieszą się głównie niewielkie „dwójki”, które stanowią ponad połowę zakupów inwestycyjnych. Słowo „niewielkie” oznacza tu metraże już od 35 mkw., jednak rzadko kiedy przekraczające poziom 45 mkw. Na drugim miejscu plasują się również nieduże, w granicach 50-55 mkw. mieszkania 3-pokojowe. Natomiast kawalerki zajmują najniższe miejsce na inwestycyjnym podium, choć ich wolumen niewiele ustępuje „trójkom”. Mieszkania jednopokojowe bywają najczęściej wyborem tzw. drobnych ciułaczy, którzy po prostu dysponują ograniczonym budżetem, niewystarczającym na nieco większe dwa pokoje, tudzież większych inwestorów, którzy dobierają kawalerki dla lepszej dywersyfikacji budowanej oferty.
Mimo wszystko jest niemal pewne, że zakupy inwestycyjne mieszkań - głównie tych z pierwszej ręki - pod wynajem jeszcze bardzo długo będą w rodzimych warunkach ekonomicznych optymalną i względnie bezpieczną lokatą kapitału, nie tylko dla osób prywatnych ale także instytucji. Jak jednak wiadomo, wszelkie inwestycje bywają mniej lub bardziej udane, a okresy na ich realizację mniej lub bardziej dogodne i ryzykowne. Na dziś dzień bezpieczniej jest przyjąć opcję nadejścia trudniejszych czasów dla nieruchomościowych inwestorów, a co za tym idzie, dopasować strategię inwestycyjną do zmieniających się na nie do końca optymalne warunków.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl
