Z obliczeń, jakie eksperci serwisu Extradom.pl wykonali na podstawie danych Sekocenbud, wynika, że w II kwartale 2024 r. koszt budowy domu jednorodzinnego o powierzchni 151,6 mkw. z jednostanowiskowym garażem, wybudowanego w technologii bloczków silikatowych, wynosi od 5,32 tys. zł do 5,9 tys. zł.
- Najdroższym obecnie miejscem w kraju tradycyjnie jest Warszawa. Koszt budowy 1 mkw. domu na koniec II kwartału 2024 roku wynosił 5,9 tys. zł. Najtaniej jest w Lubuskiem, gdzie jest to mniej więcej 5,32 tys. zł, natomiast poza Warszawą najdroższym regionem jest województwo mazowieckie, które stanowi naturalne zaplecze dla stolicy i tam ceny wynoszą 5,73 tys. zł za metr. Ze względu na to, że każdy inwestor ma indywidualne możliwości odliczania podatku VAT czy korzystania z ulg podatkowych, każdorazowo jest to kwota netto – tak w rozmowie z serwisem Newseria.pl, powiedział Wojciech Rynkowski, ekspert serwisu Extradom.pl.
Ekspert z Extradom.pl uważa też, że do końca roku koszty budowy domów raczej nie będą znacząco rosły, ponieważ nie ma ku temu przesłanek ekonomicznych. Będą to raczej zmiany na poziomie 2–6 proc., w zależności od regionu. To jednak oznacza, że w Warszawie prawdopodobnie zostanie przekroczona kwota 6 tys. zł netto za 1 mkw.
Biorąc pod uwagę, że średnia cena metra kwadratowego mieszkania powyżej 120 mkw. wynosił w Warszawie w lipcu 2024 r., według danych portalu RynekPierwotny.pl, ponad 22,6 tys. zł, nie powinno dziwić, że bardziej opłacalna jest budowa domu jednorodzinnego.
Zanim jednak będziesz mógł cieszyć się poranną kawą na tarasie czy wypoczywać z książką na leżaku postawionym w ogrodzie, musisz wybudować dom. Pierwszym krokiem na drodze do własnego domu jest zakup działki, na której go wybudujesz. Sprawdziłem, ile trzeba zapłacić za metr kwadratowy działki budowlanej.
Ile kosztuje działka budowlana w 2024 r. w województwach?
Z danych, jakie otrzymałem z Cenatorium wynika, że średnie ceny działek w 2024 r. (w I kwartale) w województwach dolnośląskim, mazowieckim, małopolskim, pomorskim i wielkopolskim, wyniosły 145,01 zł. Najmniej za metr kwadratowy działki trzeba było zapłacić w województwie dolnośląskim – 122,90 zł. Najwięcej – 166,35 zł – metr kwadratowy działki pod budowę kosztował w województwie małopolskim.
W I kwartale 2022 r. średnia cena metra kwadratowego działki budowlanej wynosiła 129,13 zł, a przez dwa lata zwiększyła się w czterech z pięciu porównywanych województw średnio o 21,37 zł. Mniej (o -6,10 zł) metr kwadratowy działki budowlanej kosztuje tylko w województwie mazowieckim.
To, jak zmieniały się średnie ceny metra kwadratowego działek budowlanych od I kwartału 2022 r. do I kwartału 2024 r. pokazuje tabela.
Ile kosztuje m2 działki budowlanej w miastach?
Działka działce nie jest równa. O ile średnia cena transakcyjna gruntów budowlanych za metr kwadratowy na obszarze województwa z wyłączeniem miasta wojewódzkiego wyniosła w I kwartale 2024 r. 145,01 zł, o tyle we Wrocławiu, w Łodzi, Krakowie, Warszawie i Gdańsku wynosiła ona w tym okresie 634,98 zł.
Najdroższym miastem okazała się Warszawa (846,26 zł za metr kwadratowy). Na drugim biegunie znalazła się Łódź, w której za metr kwadratowy działki budowlanej trzeba zapłacić średnio 405,93 zł.
Przez dwa lata średnia metra kwadratowego najbardziej (o +137,61 zł) wzrosła w Gdańsku, a najmniej (o +58,15 zł) we Wrocławiu.
Zmiany średniej ceny metra kwadratowego od I kwartału 2022 r. do I kwartału 2024 r. pokazuje tabela.
Co wpływa na cenę działek budowlanych?
– Sytuacja na rynku gruntów budowlanych w Polsce jest dynamiczna i zróżnicowana, zależnie od regionu oraz lokalizacji. Kluczowymi czynnikami wpływającymi na obecny stan rynku są popyt na mieszkania, rozwój infrastruktury oraz przede wszystkim zmiany w prawie budowlanym i planowaniu przestrzennym. Rynek gruntów budowlanych w Polsce jest zróżnicowany i konkurencyjny – mówi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości z Cenatorium i dodaje, że – najtrudniej dostępne są grunty komercyjne w centralnych lokalizacjach największych miast, natomiast ogromne wzięcie mają grunty pod zabudowę mieszkaniową i inwestycyjną w dobrze skomunikowanych i rozwijających się rejonach. Dużą popularnością cieszą się tereny pod zabudowę jednorodzinną na przedmieściach miast i w gminach sąsiadujących z dużymi miastami, gdzie ceny są niższe, a jakość życia jest uznawana za lepszą ze względu na spokój i bliskość natury.
Zdaniem Małgorzaty Wełnowskiej zdecydowana większość transakcji w największych ośrodkach miejskich odbywa się w rejonach peryferyjnych: – w Warszawie największa dostępność działek występuje w dzielnicach obrzeżnych tj. na Białołęce, Wilanowie, Wawrze, Wesołej czy Rembertowie. We Wrocławiu jest to przede wszystkim teren Psiego Pola i Fabrycznej. Większa dostępność gruntów na tych obszarach wpływa na ich niższą cenę. O jej wysokości decyduje odległość od głównych tras komunikacyjnych czy stacji kolejowych. Na cenę wpływa również wielkość gruntu, jego kształt oraz dostępność mediów. Najważniejszy z punktu widzenia kupujących jest jednak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dzięki któremu można rozpocząć budowę w relatywnie krótkim czasie. Cenę za nieruchomość podbija także wydane już pozwolenie na budowę wraz z projektem domu.
Najtaniej, bo nawet za kilkadziesiąt złotych za metr kwadratowy, można kupić działkę budowlaną w powiatach, które otaczają duże miasta. Ekspertka z Cenatorium mówi jednak, że – trzeba się liczyć z tym, że będą one położone w gorszych lokalizacjach, zlokalizowane w znacznej odległości od miast. Oczywiście są lokalizacje, w których ceny są porównywalne z tymi w miastach wojewódzkich, przykładem może być podwarszawski Konstancin-Jeziorna.
Masz już działkę. Co dalej?
Działka to nie tylko miejsce, na którym powstanie Twój wymarzony dom. To też, w przypadku kredytu hipotecznego przeznaczonego na budowę domu, wkład własny, czyli część środków inwestycji, którą jesteś zobowiązany wnieść z własnych środków.
Ile wynosi wkład własny 2021?
Posiadanie wkładu własnego to, oprócz posiadania zdolności kredytowej, jeden z najważniejszych warunków, jakie trzeba spełnić, żeby uzyskać kredyt hipoteczny. Obecnie minimalny wkład własny to co najmniej 20 proc. kosztów inwestycji.
Można też wnieść 10 proc. wkładu własnego pod warunkiem ubezpieczenia pozostałej części. Ile własnych środków trzeba mieć, ubiegając się o udzielenie kredytu hipotecznego? Pokażemy to na przykładzie największych kredytodawców hipotecznych: PKO BP, Banku Millennium, Banku Pekao S.A., ING Banku Śląskiego i mBanku. I tak:
· PKO BP wymaga 10% wkładu własnego,
· Bank Millennium oferuje finansowanie do 90% wartości nieruchomości (trzeba mieć co najmniej 10% własnych środków),
· w Banku Pekao musisz mieć 10% wkładu własnego,
· ING Bank Śląski oferuje kredyty hipoteczne w wysokości 80% kosztów inwestycji, co oznacza, że musisz mieć min. 20% własnych środków,
· mBank wymaga co najmniej 10% wkładu własnego. Porównaj warunki, na jakich udzielane są kredyty hipoteczne. Pomoże ci w tym ranking kredytów hipotecznych 2024.
Chcesz poczuć prawdziwą wolność związaną z posiadaniem własnego domu, ale nie masz jeszcze działki, na której go wybudujesz? W takim razie nie powinieneś zwlekać z jej zakupem. Zarówno dane historyczne, jak i przewidywania, pokazują, że działki budowlane nie będą tanieć. Przeciwnie, ich ceny mogą nadal rosnąć.
Maciej Kazimierski, ekspert porównywarki finansowej Totalmoney.pl