Trwa ładowanie...
Notowania
Przejdź na
aktualizacja

Nowy rok 2020. Spotęguje czy złagodzi problemy deweloperów mieszkaniowych?

13
Podziel się:

Niemal od zawsze było wiadomo, że deweloperka mieszkaniowa należy do jednej z najtrudniejszych branż i profesji w gospodarce, o ponadprzeciętnym poziomie ryzyka i stałym katalogu trudnych problemów do rozwiązania. Czy można liczyć na to, że nowy rok 2020 przyniesie korzystne zmiany dla firm budujących mieszkania na sprzedaż, czy też może pogłębi problemy, z którymi muszą się borykać.

Nowy rok 2020. Spotęguje czy złagodzi problemy deweloperów mieszkaniowych?
(Shutterstock.com)

Problem podażowy gruntów pod inwestycje

Chyba głównym problemem, z którym niemal od początku ożywienia koniunktury w coraz to większym stopniu muszą borykać się deweloperzy, jest postępujący niedostatek atrakcyjnych gruntów pod inwestycje. Z kolei tym wystawianym na rynku zazwyczaj towarzyszą zaporowe ceny. Z czego to wynika?

To jak najbardziej normalne zjawisko w czasie hossy, nieważne czy na rynku nieruchomości, jakimkolwiek innym, czy też na giełdzie papierów wartościowych. To nie jest bynajmniej tak, że wszystko co możliwe zostało już zabudowane osiedlami mieszkaniowymi, wskutek czego areał parceli pod inwestycje mieszkaniowe stopniał do zera.

Gruntów pod budowlankę w kraju mamy wciąż pod dostatkiem. Sęk w tym, że strona podażowa ogranicza swoją aktywność w oczekiwaniu na jeszcze wyższe ceny, a im bardziej te ostatnie zwyżkują, tym podaż cofa się jeszcze chętniej. Dopiero gdy rynkowe stawki osiągną swoją górkę, a fakt ten skutecznie dotrze do publicznej świadomości, sytuacja nagle się odwraca, po czym następuje zjazd cen i wysyp nowych ofert, w tym przypadku atrakcyjnych ofert sprzedaży gruntów inwestycyjnych. Tak było przed dekadą i tak zapewne stanie się za jakiś czas. Pytanie, za jaki czas.

Zobacz: Jawne wynagrodzenia w ofertach pracy? "Zdecydowane nie"

Z pewnością niejeden uczestnik rynku nieruchomości, zarówno ten ze strony podażowej jak i popytowej, dałby wiele, by poznać ów moment przesilenia. Niestety trafne określenie tego ostatniego jest porównywalne do wygranej na loterii, co nie oznacza, że nie należy próbować.

W nowym roku wyjątkową szansą na powstrzymanie hossy na rynku gruntów inwestycyjnych jest zapowiadana przez Ministerstwo Inwestycji inicjatywa włączenia do realizacji inwestycji programu Mieszkanie Plus na odpowiednio znaczącą skalę deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych i samorządów.

Tymczasem wiadomo tyle, że miałoby to się dokonać na zasadzie udostępniania deweloperom gruntów państwowych z Krajowego Zasobu Nieruchomości w zamian za realizację inwestycji rządowego programu. Gdyby ministerialny pomysł doczekał się szczęśliwego finału, podaż działek pod inwestycje mieszkaniowe, nie tylko tych z banku ziemi KZN, wzrosłaby zapewne w radykalny sposób, a ich trend cenowy uległby odwróceniu. Problem w tym, że trzeba być prawdziwym optymistą, by w świetle dotychczasowych doświadczeń oczekiwać bezproblemowego porozumienia strony rządowej z deweloperami w kwestii ich przystąpienia do Mieszkania Plus.

Wzrosty cen mieszkań wymuszone wzrostem kosztów

Kolejnym poważnym wyzwaniem deweloperów jest konieczność windowania stawek sprzedawanych lokali w efekcie wzrostów kosztów budowy, jednak przy braku rosnącej presji popytowej. Od blisko dwóch lat wolumen zakontraktowanych lokali z rynku pierwotnego poddaje się umiarkowanej, acz wyraźnej korekcie, a co gorsza, bez większych szans na szybkie odwrócenie tendencji. W efekcie utrwala się dość niebezpieczna dywergencja cen i wolumenu sprzedaży nowych mieszkań, która prędzej czy później może, a nawet powinna doprowadzić do mniejszego bądź większego tąpnięcia koniunktury. Czy nastąpi to już w nowym 2020 roku?

Na razie nie widać niestety perspektyw na korektę cenników deweloperów mieszkaniowych, dającą szansę na utrzymanie popytu w ramach pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki na stałym, wysokim poziomie.

Po pierwsze, przewidywane wzrosty cen energii pociągną za sobą w górę ceny materiałów budowlanych, co w żadnym wypadku nie może pozostać obojętne dla budowlanki. Po drugie, od stycznia, na razie na trudną do oceny skalę, może zacząć ubywać wykwalifikowanych pracowników ze Wschodu na budowach. Na dziś dzień stanowią oni już większość budowlańców zatrudnionych na inwestycjach deweloperskich, a otwarcie granicy niemieckiej spowoduje zapewne jakiś ich odpływ. Jeśli okaże się znaczący, zmusi firmy wykonawcze do rywalizowania o pracowników płacami, co byłoby kolejnym czynnikiem windującym koszty budowy mieszkań. Do tego dochodzi raczej już przesądzona kwestia uruchomienia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, czyli kolejny argument za wzrostem cen mieszkaniowego rynku pierwotnego.

Z drugiej strony trudno przewidywać jakieś nadzwyczajne odwrócenie trendu spadkowego deweloperskiej kontraktacji. W sytuacji spowalniającej gospodarki i pogarszających się jej głównych wskaźników, w efekcie postępującej drożyzny nie tylko mieszkań ale przede wszystkim kosztów utrzymania w Polsce, optymizm konsumencki prawdopodobnie ulegnie odczuwalnemu osłabieniu także na rynku mieszkaniowym. Kwestią jest tylko jego skala i skutki dla parametrów sprzedaży nowych lokali.

Legislacja wciąż piętą achillesową mieszkaniówki

Jak już powszechnie wiadomo, jedną z największych bolączek deweloperów mieszkaniowych od lat pozostają przeciągające się w nieskończoność procedury administracyjne, biurokracja i urzędnicza opieszałość. W efekcie przygotowanie inwestycji mieszkaniowej trwa często dwa razy dłużej niż sama budowa, co winduje jej koszty i skutecznie wyklucza ich przewidywalność, ale przede wszystkim efektywnie tłamsi potencjał produkcyjny branży deweloperskiej.

Za stan taki odpowiada przestarzałe i nieefektywne prawo i procedury administracyjne, w żadnym wypadku nie nadążające za rozwojem i potrzebami rodzimej mieszkaniówki. Czy w nowym roku można liczyć na naprawę jej środowiska legislacyjnego?

Gruntownej nowelizacji wymaga przede wszystkim prawo budowlane i zagospodarowania przestrzennego. Z czynionych w 2019 roku szeregu przymiarek do zmian w przedmiotowych przepisach jak wiadomo nic nie wyszło, czyli przedsiębiorcom nie pozostaje nic innego, jak dalsze czekanie w nadziei na lepsze czasy.

Czy doczekają się w nowym roku niezbędnej korekty słynnej specustawy mieszkaniowej, która miała zrewolucjonizować wręcz procedurę uruchamiania inwestycji mieszkaniowych, a w istocie stała się źródłem rynkowego zamieszania i konsternacji przedsiębiorców? Raczej trudno przewidzieć.

Za to jedynym aktem prawnym z rynku nieruchomości, jaki ma niemal stuprocentowe szanse na nowelizację w nowym roku jest ustawa deweloperska. Za jej sprawą jednak nie ubędzie problemów deweloperom, a wręcz przeciwnie, dojdzie kolejny. Będzie to Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, czyli swoista polisa ubezpieczeniowa nabywcy nowego mieszkania, wkalkulowana w jego cenę.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 70 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl

budownictwo
gospodarka
Oceń jakość naszego artykułu:
Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści.
Źródło:
rynekpierwotny.pl
KOMENTARZE
(13)
WYRÓŻNIONE
Bolo
5 lata temu
Jedno da sie przewidzieć: idzie recesja i spowolnienie, potem kryzys, a do tego jeszcze wojna na bliskim wschodzie. I o czym tu marzyc?
EDE
5 lata temu
W tym roku ostro pospada w mieszkaniach, także ostrożnie z zakupami hurtowymi.
znawca
5 lata temu
Proszę popatrzeć na demografię. Analizując ilość urodzeń i zgonów w Polsce w okresie 1945-2019, można policzyć ile było potrzebnych mieszkań i ile będzie potrzeba. Więc w 2008r pierwszy boom mieszkaniowy potrzeba było 120tys mieszkań, a budowano 165tys, w 2018r drugi boom mieszkaniowy potrzeba było 141tys mieszkań, a budowano 180tys, w 2023r potrzeba będzie 77tys mieszkań, w 2028r będzie nadmiar 52tys mieszkań, w 2033r będzie nadmiar 171tys mieszkań, a w szczycie nadpodaży mieszkań 2033r będzie nadmiar aż 200tys mieszkań. Zakładając że rocznie około 20tys mieszkań się wyburza ze względu na starość. Można dojść do wniosków że już za 5 lat mieszkania będą bardzo tracić na wartości. Stare mieszkania kamienice i bloki z wielkich płyt w centrum miast będzie się burzyć i stawiać nowoczesne mieszkania.
NAJNOWSZE KOMENTARZE (13)
ja
5 lata temu
Podobno ceny nieruchomości rosną. Kupując jakąkolwiek, warto przy tym używać rozumu i kalkulatora. Obejrzyjcie krótki film o tym, jak łatwo obliczyć na jakie mieszkanie lub dom nas stać i jak ewentualnie zrobić to na kredyt, by nie popaść w kłopoty z długami? https://www.youtube.com/watch?v=lESgcnjcOgs
ja
5 lata temu
przy zakupie mieszkania potrzeba rozsądku i przydaje się kalkulator dla chłodnej kalkulacji żeby nie przepłacić. Najbezpieczniej kupić za gotówkę, ale można też i na kredyt. Wszystko zależy od ceny i lokalizacji. Ważna jest relacja między cenami najmu, a ceną nieruchomości. Ludzie często przepłacają, a potem płaczą, że mają wysokie raty. Jak nie przepłacić? Przeczytajcie sobie ksiazke pt. Emeryt.ura nie jest Ci potrz.ebna. Jest o zarządzaniu pieniędzmi, by ludzie zobaczyli jak można budować swój majątek dzięki m.in. inwestowaniu w nierucho.mości, ale tez jak osiągnąć wolność finansową.
robol
5 lata temu
dopóki będzie niskie oprocentowanie lokat to będzie run na rynku mieszkaniowym oliwy do tego mechanizmu dolewa napływ ukrainców którzy wynajmują mieszkania
Prawda
5 lata temu
Ukraina wyjedzie mieszkań będzie 300-400k na rynku wturnym i ceny poleca w dół
Bonaducci
5 lata temu
Czyli to nie tak, że nieruchomości są drogie i brakuje mieszkań w kraju, bo nie ma jak i gdzie budować. Po prostu państwo chce się na tym dorobić, więc z jednej strony pakuje w socjale i dopłaty, z drugiej trzyma grunty i wstrzymuje się z rozbudowa infrastruktury żeby więcej za nie skasować przy rosnącym popycie. To się nazywa polityka prorodzinna. Nie dajmy ludziom gruntów aby mogli w rozsądnej cenie zdobyć miejsce do życia i założyć rodzinę. Niech się tłamszą w drogich mieszkaniach na garnuszku panstwa.