Szeregi identycznych domów sklejonych ścianami, wśród rolniczych pól, które ciągną się nawet kilkaset metrów. Albo potrójne lub poczwórne segmenty podzielone na nieduże mieszkania i ogrodzenia, które przypominają koszary. Takie krajobrazy na przedmieściach w Polsce to już codzienność.
Deweloperzy, stawiając takie domy, realizują je zgodnie z prawem. Wykorzystują do maksimum obowiązującą definicję domu jednorodzinnego (znajdującą się w ustawie Prawo budowlane), zgodnie z którą jest to "budynek wolnostojący lub w zabudowie bliźniaczej albo szeregowej, lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego".
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Nie chcieli Józefosławia w Bobrowcu
Mimo że polskie przepisy dopuszczają stawianie takich domów, w praktyce ich budowa generuje duże problemy gminom i naraża ich na dodatkowe koszty. Tym bardziej, że lokalna infrastruktura nie nadąża za wzrostem liczby nowych mieszkańców.
Wizja budowy kolejnych osiedli pod miastem nie podoba się również tym, którzy już wcześniej osiedlili się w danej gminie.
Blisko trzy lata temu mieszkańcy podwarszawskiego Bobrowca zbuntowali się przeciwko kolejnym osiedlom szeregowców na ich terenie. Zorganizowali protest pod hasłem "Nie chcemy u nas drugiego Józefosławia" (na terenie Jozefosławia w gminie Piaseczno zlokalizowanych jest wiele domów w zabudowie szeregowej - przyp. red).
W wyniku ich interwencji starostwo w Piasecznie zdecydowało się zmienić miejscowy plan, w którym ograniczono możliwość zabudowy szeregowej. Dlaczego mieszkańcy Bobrowca zdecydowali się na taki krok?
Okazuje się, że wcześniej plan miejscowy na terenie miejscowości dopuszczał zabudowę jednorodzinną wolnostojącą, bliźniaczą lub szeregową, ale pod pewnymi warunkami. Dla zabudowy szeregowej wyznaczona była minimalna powierzchnia działki: 350 m kw. dla jednego segmentu. Deweloperzy uzyskiwali jednak dla tej powierzchni pozwolenia na dwa osobne lokale. Według mieszkańców Bobrowca naginali w ten sposób przepisy.
Gminy mają wiele narzędzi, ale ich nie wykorzystują
Zdaniem Jana Dziekońskiego, założyciela serwisu doradczego FLTR.pl, przykład Bobrowca pokazuje, że problemy z szeregowym budownictwem nie wynikają z błędnych zapisów prawa, tylko z jego niewłaściwego stosowania.
Deweloperzy są przede wszystkim przedsiębiorcami, mają prawo zarabiać. Natomiast urzędy gmin mają wiele narzędzi do tego, aby kształtować ład przestrzenny. Temu celowi służy przede wszystkim plan miejscowy, a także - w przypadku jego braku - decyzja o warunkach zabudowy. Warto także pamiętać, o tym, że na koniec plany miejscowe akceptują ostatecznie miejscowi radni - zaznacza nasz rozmówca.
Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości, ma podobne zdanie. - To przede wszystkim gmina powinna decydować o tym, co może powstać na jej terenie. Jeżeli gminy będą nadal pozwalały na powstawanie osiedli koszarowców w polu, to nie ma się co dziwić, że takie projekty będą powstawać - uważa.
Bywa, że segmenty są dzielone na ćwiartki
Nasi rozmówcy zwracają jednocześnie uwagę na nadużycia, do których dochodzi już po odbiorze budynków zrealizowanych przez deweloperów.
Czasami segmenty, w których są dwa lokale, są jeszcze dzielone na ćwiartki. W efekcie powstaje miniblok. Tego typu praktyki nie mają jednak nic wspólnego z ideą domu jednorodzinnego - twierdzi Błeszyński.
Ekspert zauważa jednocześnie, że wśród kupujących takie lokale brakuje myślenia perspektywicznego: nie zastanawiają się na przykład, czy ktoś taki lokal od nich kupi, gdy zdecydują się go sprzedać za kilka lat.
Na rynku nieruchomości nadal działają inwestorzy, a właściwie pseudodeweloperzy, którzy po wydzieleniu lokali w budynku jednorodzinnym sprzedają w nich udział we współwłasności w postaci mikrolokali. Żerują przy tym na niewiedzy kupujących - podkreśla dr Agnieszka Grabowska-Toś, radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Kania-Stachura.
Jej zdaniem generuje to różne problemy. Najczęściej na skutek kontroli nadzoru budowlanego, do którego dochodzi w takim budynku w wyniku np. sąsiedzkiego donosu. Kończy się to zazwyczaj nałożeniem przez nadzór obowiązku przywrócenia budynku do stanu pierwotnego, czyli tego sprzed podziału na mniejsze lokale. W efekcie osoby, które je kupiły, mogą zostać z niczym.
Przestrzenny bałagan sporo nas kosztuje
W dyskusji dotyczącej budowy segmentów w podmiejskich gminach nie można pominąć także aspektu ekonomicznego. Wraz ze wzrostem liczby mieszkańców gminom gwałtownie rosną wydatki, muszą zbudować m.in. nowe drogi, doprowadzić oświetlenie, nie mówiąc np. o kosztach odśnieżania w zimie.
W praktyce ten przestrzenny bałagan sporo nas kosztuje. Z wyliczeń Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE) wynika, że roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce wynoszą aż 84,3 mld zł. W przeliczeniu na każdego mieszkańca Polski to 2,2 tys. zł. Gdyby choć ograniczyć to zjawisko, polskie gminy zaoszczędziłyby rocznie - wg PIE - co najmniej 5,8 mld zł.
Według danych PIE tylko same koszty nadmiarowych dojazdów do pracy na skutek "rozlewania się" miast, czyli tzw. eksurbanizacji, wynoszą rocznie przynajmniej 25,9 mld zł.
- Z jednej strony mamy więc rosnący popyt na mieszkania, z drugiej - potrzebę ładu przestrzennego i komfortu życia. Zamiast więc budować byle co, byle jak i byle gdzie, może warto zastanowić się, czy nie przyszedł czas na realizację inwestycji, w których będą brane pod uwagę zarówno kwestie ładu przestrzennego i urbanistyki, jak i interesów mieszkańców - podsumowuje Tomasz Błeszyński.
Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl