- Niestety, nasze obecne zasoby składają się głównie z mieszkań wybudowanych w latach 60-tych i 70-tych i 80-tych. A jakość tego budowania zwłaszcza z epoki Edwarda Gierka i kryzysu lat 80-tych jest zastraszająca. Mieszkania te powinny wytrzymać ok. 50-60 lat. Niestety jakość realizacji ich budowy była tak niska iż wyraźnie mówi się o tym, że już w przyszłym dziesięcioleciu będziemy mieli poważne kłopoty z wielkimi blokowiskami lat 70-tych. Zaczną się walić jak domki z kart i wcale nie jest to mrzonka. Oczywiście jest jeszcze czas aby temu zaradzić, potrzeba tylko pieniędzy i zarządu właścicielskiego. Tylko.
- I tu mamy kolejny problem. Większość zasobów mieszkaniowych, zwłaszcza tych w złym stanie jest w rękach podmiotów państwowych, samorządowych lub tzw. spółdzielni mieszkaniowych. Spółdzielnie mają swój rodowód z czasów realnego socjalizmu, i po nim to odziedziczyły ogromny majątek w postaci zasobów mieszkaniowych. Zamiast rozwiązać spółdzielnie, znaleźć nowych właścicieli, popełniono błąd nie zmieniając nic. W rezultacie spółdzielnie sprzedały swoje mieszkania w większości lokatorom i mimo to nadal zarządzają osiedlami, są jednak zwolnione z odpowiedzialności dbania o utrzymywanie jakości bloków. Chyba, ze lokatorzy-właściciele sami się zdecydują na te kroki z własnych pieniędzy. Stad też coraz widoczniejsze są różnice pomiędzy dobrymi i złymi spółdzielniami.
- Jeszcze gorzej jest w mieszkaniach komunalnych lub u prywatnych właścicieli. Gminy praktycznie ograniczają swoją działalność do zamykania najgorszych budynków, gdzie mieszkanie grozi lokatorom śmiercią. Przenosi się ich do coraz gorszych warunków i zagęszcza ponad miarę. Naturalnym jest, ze tworzą się slumsy. Sytuacja jest postawiona na głowie w kamienicach prywatnych, gdzie właściciele chcą się pozbyć swoich lokatorów czyli naturalnych klientów. Prawo jednak nie pozwala na swobodne zarządzanie własnością w tym przypadku.
- A wszystko to, bo czynsze są regulowane i do tego za niskie. Wysokie realne czynsze spowodowałyby u wielu rodzin lokatorskich gwałtowny spadek poziomu życia, innymi słowy wielu rodzin dziś nie stać na lokale które wynajmują. Stąd branża ta jest chronicznie niedoinwestowana oraz brak jej jakiegokolwiek rozwoju. Rozwój były możliwy wówczas gdyby pojawił się wolny rynek. Wówczas on pokazałby jaki jest prawdziwy popyt na mieszkania w stosunku do dochodów rozporządzalnych społeczeństwa.
- A jest nie najlepiej. W praktyce nie ma oficjalnego legalnego wynajmu mieszkań, 95% transakcji jest nielegalnych, poza oficjalnym obiegiem. Dlatego każdy potencjalny nowy lokator chce mieć mieszkanie na własność, a bycie legalnym lokatorem nie swojego mieszkania można osiągnąć jedynie poprzez dziedziczenie praw lokatorskich. To dosyć kuriozalne warunki jak na gospodarkę wolnorynkową. A ponieważ rynek jest w podziemiu i jest mały, bo mieszkań jest mało, to ceny na nim są jak na każdym wolnym rynku - astronomiczne, kilkanaście razy większe od cen oficjalnych - urzędowych.
W Polsce więc bardziej opłaca się posiadać niż wynajmować mieszkanie. Kupienie mieszkania na kredyt i jego spłata jest tańsza niż wynajmowanie na czarnym rynku. Jest tylko jedno 'ale'. Aby kupić mieszkanie na kredyt - należy mieć tzw. odpowiednią zdolność kredytową. Pamiętajmy jednak w jakim kraju żyjemy, w kraju wysokich stóp i banków, których zyski z państwowych obligacji czynią procedurę udzielania kredytów mało opłacalną a bardzo ryzykowną. Banki śrubują więc zabezpieczenia i zdolność kredytową do bardzo wysokich rozmiarów.
A pamiętajmy że 1 mkw. mieszkania przewyższa przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto. W praktyce przeciętny dochodów rozporządzalny netto starcza na ok. 0,5 mkw. mieszkania.
Kredytu można więc udzielić w myśl obowiązujących w bankach procedur tylko rodzinom o dochodach rozporządzalnych przekraczających dwukrotność średniej krajowej na członka rodziny. I tu pojawia się pewien paradoks. Otóż ile jest takich obywateli w społeczeństwie? Być może 10% góra 20%. Nie są to bezrobotni, mieszkańcy wsi, robotnicy, renciści, emeryci. Nic dziwnego więc, że budownictwo rozwija się praktycznie w kilku miastach Polski i to nie w stopniu zadowalającym. Aha, ta najbogatsza część społeczeństwa, którą stać na kredyt nie potrzebuje mieszkań. Z reguły oni już maja wystarczające zasoby mieszkaniowe.
Budować powinna się klasa średnia i chyba miała ona nawet taki zamiar. W latach 1997-99 klasa średnia kupowała samochody i wówczas to obserwowaliśmy niesamowity boom w tamtym rynku. Obecnie po spłacie kredytów samochodowych i odłożeniu nieco grosza, klasa średnia powinna przystąpić szturmem do rynku mieszkaniowego. Rząd jednak robi wszystko aby temu zapobiec. Po pierwsze, nakłada podatki na materiały budowlane i nowe mieszkania - jeśli nie w tym roku to góra za dwa lata - a mieszkanie to inwestycja długoterminowa. To niedługo jeszcze bardziej wywinduje ich cenę za mkw. Po drugie, podnosi podatek PIT dla średniej klasy i zabiera ulgi budowlane - co skutecznie odstrasza i odkłada decyzje o inwestycjach budowlanych. Ważniejszy jest budżet i najubożsi, tylko że nie długo te stare kamienice zawala się na głowy biedoty, a ta nie będzie mogła się przeprowadzić do lepszych zwalnianych przez klasę średnią lokali, gdyż klasa średnia się po prostu nie przeprowadzi, bo nie kupi i wybuduje sobie nowych mieszkań
przygnieciona państwowym fiskalizmem. A przecież szykuje się podatek katastralny...
Rząd proponuje tani kredyt. Tylko, że nie wiadomo to go otrzyma, bo nic nie mówi się o zabezpieczeniach i zdolności kredytowej potencjalnych klientów. Mówi się natomiast głośno o oprocentowaniu. Najpierw miało być 8% a teraz już 8,75% w skali roku. Problem w tym, ze najtańsze kredyty hipoteczne są już po 10-11% w skali roku. Kredyty te mają być na co najmniej 20 lat - bez praktycznej możliwości ich wcześniejszej spłaty. Załóżmy, że wymagania co do zabezpieczeń nie będą duże. Wówczas wezmą je masowo ludzie, którym odmówiono by kredytu w rynkowej instytucji. Załóżmy, ze w ciągu 20 najbliższych lat wydarzy się ostry kryzys gospodarczy w Polsce - czy to jest tak mało prawdopodobne? Co wówczas ? Wówczas okaże, się że skarbowi państwa zostanie do spłaty duża liczba kredytów wraz z odsetkami, a lokatorów mieszkających i tak nie będzie można eksmitować z uwagi na obowiązujące prawo. Nie wiem czy nas stać na takie
rozdawnictwo.
Czy pomoże nam integracja europejska ? Chyba nie, bo państwa UE będą wywierać na nas presję co do VAT na rynku budownictwa i materiałów budowlanych i jedynie co w najlepszym wypadku dostaniemy to krótki okres przejściowy. Ponadto UE będzie naciskać na rozwiązanie bardziej przejrzyste sytuacji prawnej na rynku mieszkaniowym. I być może czynsze będą rynkowe, a dopłaty do nich bardziej oficjalne i zamienione w pomoc społeczną. A to znów oznacza większe podatki. I wreszcie podatek katastralny, który zniechęci do posiadania nieruchomości. Może on w istotnym stopniu zahamować rozwój sektora budownictwa. Nie spodziewałbym się środków z UE na rozwój budownictwa mieszkaniowego, UE będzie raczej dofinansowywać rozwój infrastrukturę i ograniczać wydatki, które zagrażają jej rozwojowi.