Opłacalność inwestycji w nieruchomości

Spadek zainteresowania gruntami budowlanymi obserwuje się szczególnie od roku. Podwód takiej sytuacji to przede wszystkim ubożenie polskiego społeczeństwa. Na obniżenie zainteresowania kupnem działek wpływa także możliwość wykupienia mieszkania spółdzielczego za 3% jego wartości.

Osoby posiadające takie lokale, nawet jeżeli byliby zainteresowani kupnem działki, teraz rezerwują pieniądze na wykup swojego mieszkania. Problem jest więc dość złożony. W każdym bądź razie obniżenie popytu skutkuje stabilizacją cen a nawet ich spadkiem. Ceny wywoławcze nie rosną, zwykle spadają a kupujący negocjując z sprzedającym, obniżają jeszcze ostateczną cenę transakcji. Nie zmienia się natomiast tendencja polegająca na tym, że głównym czynnikiem decydującym o wartości danego gruntu jest jego lokalizacja. Najdrożesze są rzecz jasna działki w centrach miast. Im dalej, tym taniej, ale są modne dzielnice, gdzie ceny gruntów dorównują cenom ziemi w śródmieściach.

Stabillizację cen można obserwować również w przypadku gruntów rolnych, chociaż w tym wypadku zauważyć można duże zróżnicowanie cen. Niektórzy sprzedający traktują bowiem grunt rolny tak, jakby był on odrolniony i przeznaczony do zabudowania. W niektórych przypadkach proces odrolnienia jest już zaawansowany. Ceny takich działek rolnych nie różnią się specjalnie od cen gruntów budowlanych. Nie przewiduje się natomiast aby wzrosły ceny działek rolnych, nie przeznazconych w przyszłości do odrolnienia. Na razie działalność rolnicza nie cieszy się dużym powodzeniem, więc mało jesz chętnych na taką ziemię. Zmienić to może tylko perspektywa członkowstwa w Unii Europejskiej, o czym będzie w dalszej części tekstu.

Przewiduje się, że trend stabilizacyjny utrzyma się przez najbliższe kilka lat. Zmienić go może zdecydowana poprawa sytuacji gospodarczej w Polsce, a więc np. zmniejszenie bezrobocia. Na to są jednak nadzieje najwcześniej za kilka lat. Wynika więc, że krótkoterminowo nie opłaca się inwestować w grunty, bo po prostu nie da się na tym zarobić w tak krótkim czasie. Inaczej je[żeli myślimy o inwestycjach długoterminowych. W tym wypadku gruntami warto się zainteresować.

Na zwiększenie atrakcyjności inwestycji w zemię może wpłynąć, oprócz wspomnianej poprawie sytuacji gopodarczej naszego kraju, także wej.cie naszego kraju do Unni Europejskiej. Wiadomo, że ceny gruntów w Polsce, będą stoponiowo wyrównywać się z cenami ziemi w krajach Europy Zachodniej. Tam są obecnie kilkakrotnie wyższe niż w naszym kraju. Trudno liczyć, żeby Unia dopstosowywała się do nas, wobec tego zemia w Polsce podrożeje. Proces ten hamowany za pewne będzie okresem przejściowym o jaki Polska się stara, czyli zablokowaniem możliwości swobodnego zakupu działek przez obcokrajowców przez kilka lat po wstąpieniu do Unii.

Ceny jednak będą rosły zarówno w przypadku gruntów budowlanych jak i rolnych. Trzeba jednak starannie dobrać lokalizację inwestycji. Najlepiej, aby były to grunty w pobliżz planowanego przebiegu autostrady, czy dużych inwestycji komercyjnych, np. centrów handlowych. W pobliżu takich terenów w ciągu ok. 10 lat cena ziemi może podrożeć nawet 10 razy. Inwestycja będzie więc niezwykle opłacalna.

Skoro opłacalność inwestycji w grunty stoi pod znakiem zapytania może warto zainteresować się innymi nieruchomościami, np. apartamentami?

Rynek apartamentowców powstał w Polsce na początku lat dziewięćdziesiątych, kiedy to do Polski zaczął napływać zagraniczny kapitał, a wraz z nim powstawać zaczęły polskie przedstawicielstwa zagranicznych firm. To wiązało się oczywiście z przyjazdem do Polski dużej liczby zagranicznej kadry. Byli to głównie wysokiej klasy specjaliści i menedżerowie, którzy mieli zająć się tworzeniem tutaj zrębów działalności tych firm. Polacy nie mogli ich zastąpić, gdyż Polska nie miała jeszcze wówczas wystarczającej liczby własnej, wykwalifikowanej kadry. Obcy pracownicy przyjeżdżali więc do nas, a ich pracodawcy musieli zapewnić im mieszkania. W związku z tym, że byli to ludzie wykwalifikowani, mieszkania powinny zapewniać określony wysoki komfort. Tak powstał rynek na apartamenty i rezydencje. Z czasem, gdy nasz kraj dochował się własnych specjalistów, zagraniczna kadra poczęła opuszczać kraj nad Wisłą, a popyt na eleganckie lokale mieszkalne w coraz większym stopniu poczęli stanowić co zamożniejsi przedstawiciele naszego
społeczeństwa.

Pierwsze apartamenty powstały w Warszawie, gdyż to właśnie do stolicy ściągały początkowo zagraniczne firmy. Dopiero z czasem trend objął także i inne duże miasta Polski, ale zawsze prym wiodła Warszawa i tak dzieje się do tej pory: apartamenty i rezydencje powstają w Krakowie, Trójmieście czy Poznaniu, jednak najwyższy popyt i podaż spotykamy w stolicy. Obecnie można też zauważyć, że apartamenty powstają w miejscowościach wypoczynkowych, jest to jednak ułamek całego rynku.

Klient nasz pan. To stara prawda brzmi dziś jak slogan, ale doskonale odnosi się do tego, co znajdujemy na rynku apartamentów. Dla amatorów luksusowych mieszkań liczy się przede wszystkim lokalizacja osiedla: musi być blisko do pracy, a przynajmniej dojazd do niej nie powinien przysparzać wielu problemów, miejsce musi być spokojne i bezpieczne. Developerzy dostosowali się do tych wymagań i budują apartamentowce w dzielnicach, uważanych powszechnie za ekskluzywne. Takim miejscem w Warszawie jest np. Konstancin czy Wilanów.

Na drugim miejscu klienci stawiają odpowiednio wysoki standard lokali. Zależy im głównie na ochronie i ogrodzeniu osiedla, bezpieczeństwo wszak jest najważniejsze. Nie bez znaczenia jest jednak dostęp do salonów odnowy biologicznej, kortów tenisowych, basenów itp., które powinny znajdować się na terenie osiedla a w najgorszym wypadku, w jego bezpośrednim sąsiedztwie. W samym lokalu ważny jest taras, balkon albo ogród zimowy, odpowiednie powitanie przy otwieraniu drzwi, generowane przez centralny system komputerowy apartamentu i regulowane głosem światło i temperatura wody pod prysznicem.

Wąski segment rynku mieszkaniowego, jaki stanowią apartamenty i rezydencje, dzieli się jeszcze na dwa podsegmenty, które stanowią lokale przeznaczone na wynajem i na sprzedaż. W momencie, gdy rynek się tworzył, zdecydowanie przeważali ludzie pragnący wynająć apartament na bliżej nieokreślony czas. Było to głównie związane z niepewną jeszcze sytuacją makroekonomiczną naszego kraju.

Świeżo po zmianie ustroju politycznego i gospodarczego Polska jawiła się jako kraj wielkich szans, ale jednocześnie i dużego ryzyka. Nie opłacało się więc zagranicznym firmom kupować mieszkań dla swoich pracowników. Wolały je wynająć. Z czasem coraz śmielej do głosu dochodzili optymiści i ruszyła sprzedaż apartamentów.

Wynajem ciągle jednak jest obecny i ciągle jest silny, potęgowany dodatkowo przez ulgę, gwarantującą wysoki zwrot podatkowy osobie, która zdecyduje się na budowę mieszkania na wynajem. Ten ostatni czynnik, w związku z likwidacją ulgi, przestanie generować podaż, więc można się spodziewać, że segment wynajmu będzie powoli acz systematycznie ustępował pola sprzedaży. Zwłaszcza, że obecnie popyt na apartamenty zgłaszają głównie rodzima elita, której zależy raczej na pozyskaniu jakiegoś stałego miejsca zamieszkania, a nie jedynie rezydencji na godziny.

Ceny metra kwadratowego najdroższych apartamentów, mogą przyprawić o zawrót głowy zwykłego śmiertelnika. Wystarczy tylko powiedzieć, że w niektórych osiedlach warszawskich apartamentowców, dochodzą one nawet do 20 tys. zł. Za takie pieniądze gdzie indziej można kupić nawet i 10 metrów kwadratowych mieszkania. Aż trudno uwierzyć, że są ludzie, będący tyle zapłacić za metr lokalu. A jednak. Popyt może nie jest duży, ale dostosowany do podaży, a może raczej odwrotnie. To developerzy dostosowali swoje „moce przerobowe' do popytu. Panuje przekonanie, że nabywcę na apartament prędzej czy później, ale zawsze się znajdzie.

Dlatego developerzy i agencje nieruchomości specjalizujące się pośrednictwie w sprzedaży luksusowych lokali mieszkalnych, nie przesadzają z udzielaniem rabatów nawet, jeżeli dany lokal czeka na kupca długo. Oczywiście można wytargować jakiś upust, ale rzadko dochodzi on do wysokości 10 proc. pierwotnej ceny. – Firmy, które specjalizują się w budowaniu mieszkań i apartamentów o wysokim standardzie zawsze będą w lepszej sytuacji, niż przedsiębiorstwa budujące dla klasy średniej. Ludzie bogaci są bowiem mniej podatni na wahania koniunktury. Bogaci zazwyczaj pozostają bogatymi, nawet gdy w Państwie dzieje się trochę gorzej.
Osoby takie będzie stać na kupno luksusowego apartamentu.

Rynek takich lokali jest więc bardziej stabilny i przewidywalny – uważa Andrzej Majcher, prezes zarządu Echo Investment, firmy developerskiej, specjalizującej się w budowie apartamentów.

Mimo, że firmy developerskie z rynku apartamentów oficjalnie nie wykazują obaw o przyszłość,to nieoficjalnie mówi się o pewnych zagrożeniach, mogących mieć negatywny wpływ, nie tylko na rynek apartamentowców, ale na całe mieszkalnictwo. Pierwszych z nich to zmienność przepisów.

Przykładem może być chociażby wspomniana wyżej sprawa ulgi podatkowej dla budujących na wynajem. Od kiedy ją utworzono, niemal co roku toczyła się batalia o jej likwidację i do końca nie było wiadomo, kiedy to nastąpi.

Kolejna sprawa to zapowiedź wprowadzenia podatku kastralnego. Kształt ustawy o tym podatku nie ma jeszcze nawet zarysu, ale już pojawili się tacy, którzy twierdzą, że będzie on wynosił nawet 2 proc. rocznie. Śmiem zaryzykować stwierdzenie, że jest to bzdura, żaden ze znanych mi polityków nie podejmie się zadania wprowadzenia tak wysokiego podatku chyba, że przed wyborami parlamentarnymi chciałby zrobić prezent swoim przeciwnikom politycznym. Niemniej jednak pozostaje obawa, jakich kształtów nabierze podatek katastralny w polskich warunkach.

Jeszcze jedna sprawa związana jest z zapowiedzią obciążenia transakcji kupna-sprzedaży nowego mieszkaniem wysokim podatkiem VAT. Obecnie stawka tego podatku wynosi 0 proc. w przyszłości ma dojść do 22 proc. dodatkowo rząd planuje corocznie zwiększać VAT na materiały i usługi budowlane, aby również osiągnąć poziom 22 proc., podczas gdy obecnie
stawka wynosi tylko 7 proc.

Jak widać rynek nieruchomości przeżywa mały kryzys, żeby nie powiedzieć recesję. Na pewno opłaca się inwestować tu długoterminowo. Osoby o krótkim horyzoncie inwestycyjnym powinny wybrać inną formę lokaty kapitału.