Jak dowiedział się money.pl z kilku niezależnych źródeł, minister finansów ma pomysł, by podnieść 8,5-proc. ryczałt za najem mieszkań. Andrzej Domański, szef resortu, miałby chcieć w ten sposób upiec dwie pieczenie na jednym ogniu: po pierwsze zwiększyć wpływy do nadszarpniętego budżetu państwa, a po drugie zachęcić Polaków, by mniej pieniędzy inwestowali na rynku mieszkaniowym, a więcej na rynku kapitałowym.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Ministerstwo Finansów w ciągu dnia poinformowało, że w resorcie nie toczą się żadne prace na ten temat. Jednak po naszym tekście z najwyższych kręgów MF usłyszeliśmy, że taka opcja pojawiła się na stole. - W głowie mamy wiele różnych pomysłów, jednak zdecydowana większość z nich nie wejdzie w etap prac - mówi nam nasz informator z resortu finansów.
Branża nieruchomości na samą informację o krążącym pomyśle podwyżki podatku zareagowała raczej alergicznie, choć oceny są niejednoznaczne.
Branża nieruchomości komentuje pomysł podwyżki podatku od najmu
Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, doradcy działającego na rynku nieruchomości, podwyżka stawki ryczałtu to byłby "kolejny cios" dla rynku. "Kolejny", ponieważ już zapowiedziano podwyżki opłat za energię elektryczną oraz kosztów związanych z utrzymaniem i obsługą nieruchomości.
- Przełoży się to bezpośrednio na podwyżkę funduszy remontowych, stawek eksploatacyjnych oraz czynszów najmu. Dodatkowo w Sejmie rozpoczęły się prace nad ustawą tzw. "antyflipperską", której zadaniem jest zwiększenie opodatkowania wyższą stawką PCC kupujących i sprzedających kolejne mieszkania - zwraca uwagę.
Przypomnijmy, projekt "antyflipperski" nakłada na kupującego podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości do 10 proc., jeśli dana osoba kupuje mieszkanie lub dom właśnie od flippera. Według rządu ma to spowodować "niesprzedawalność" takich lokali. Branża jednak obawia się wzrostu cen.
- W związku z powyższym inwestorzy będą mieli wyższy koszt zakupu mieszkania oraz wyższe opodatkowanie ryczałtu przy słabnącym rynku najmu, co przełoży się jeszcze bardziej na spadek rentowności inwestycji z najmu. Być może wielu klientów wycofa się z takich inwestycji, co spowoduje w perspektywie czasu spadek liczby mieszkań wprowadzanych na rynek najmu. Na czym stracą nie tylko wynajmujący, ale i najemcy - twierdzi Tomasz Błeszyński.
Powiększenie szarej strefy?
Podobną opinię przedstawia Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, autor podcastu "Kup Sobie Mieszkanie". Zwraca on jednak szczególną uwagę na jeszcze jeden aspekt całej sprawy - szarą strefę.
Ingerencja w system podatkowy, powodująca podnoszenie dotychczasowego ryczałtu, może przyczynić się do coraz częstszych przypadków wynajmowania lokali z ominięciem systemu podatkowego. Walczymy o ucywilizowanie zasad najmu, a możemy wrócić do lat 90. ubiegłego stulecia. Obecna wysokość podatku jest powszechnie akceptowana, ale coraz wyższe daniny (przy jednak coraz niższej rentowności takiej działalności) mogą powodować pokusę nieujawniania takich dochodów - martwi się Jańczuk.
Jego zdaniem jeśli celem pomysłu ma być osłabienie popytu inwestycyjnego na mieszkania, to na pewno jest to krok we właściwą stronę. - Jednak ci, którzy pozostaną na rynku, zapewne przerzucą nowy, wyższy podatek na swoich najemców - dodaje.
Ten aspekt podkreśla też Bartosz Turek, główny analityk HREIT. - Już dziś w szarej strefie wynajmowanych może być nawet 150-200 tys. mieszkań. Abstrahując jednak od negatywnych efektów, to mielibyśmy tu ciekawy eksperyment. Nie mam bowiem pewności, czy wyższa stawka ryczałtu od przychodów z wynajmu faktycznie pozwoli fiskusowi uzyskać wyższe wpływy podatkowe - komentuje.
Trudno jednak ocenić skalę zmian czy zawirowań, póki nie znamy stawki nowego podatku. Niewielka zmiana stawki nie powinna doprowadzić do poważniejszych zawirowań, ale zbyt niefrasobliwe podnoszenie podatków od wynajmu (np. do 15-20 proc.) może być dla naszego skromnego wciąż rynku poważnym ciosem - przewiduje.
Długoterminowo niewiele się zmieni?
Inaczej na tę sprawę patrzy Jan Dziekoński, ekspert rynku mieszkaniowego i założyciel portalu FLTR.pl. - W skrócie: czynsze raczej nie wzrosną, ceny mieszkań stricte inwestycyjnych krótkoterminowo mogą być pod presją spadkową, w dłuższym będzie to raczej neutralne - mówi nam Dziekoński. Dlaczego tak uważa?
- Najemcy nie muszą akceptować wzrostu czynszów, oczekiwanych przez właścicieli. O tym zadecydują raczej warunki rynkowe - popyt i podaż - i ich możliwości nabywcze. Obecnie mamy do czynienia z przyrostem podaży i korektą poziomu czynszów, więc raczej można co najwyżej spodziewać się spowolnienia tego tempa niż zmiany trendu - uważa.
Dodatkowo, jak mówi nam ekspert, inwestorzy, którzy posiadają już mieszkania, są raczej nieelastyczni, jeśli chodzi o wychodzenie z rynku przy zmianach podatkowych. Zmiany w zakresie amortyzacji najmu i składki chorobowej, jakie wprowadził Polski Ład, nie spowodowały według Dziekońskiego odpływu inwestorów (zostały też złagodzone przez napływ uchodźców, a w efekcie wzrost czynszów).
- Raczej przepływali oni na ryczałt. Teraz po prostu może być ruch z powrotem na jednoosobową działalność gospodarczą i zasady ogólne. W efekcie nie spodziewałbym się odpływu podaży, raczej spowolnienia nowego popytu inwestycyjnego - sugeruje Dziekoński.
Według niego nasuwa się teraz kluczowe pytanie: czy Ministerstwo Finansów zaproponuje alternatywy dla inwestorów. On sam kilka takich rekomendacji już przedstawił:
- REIT-y, czyli fundusze inwestycyjne skupione na nieruchomościach.
- Przywrócenie możliwości rozliczania się na zasadach ogólnych jak przedsiębiorcy. Wówczas można rozpoznawać koszty uzyskania przychodów, takie jak odsetki od kredytów.
- Przywrócenie możliwości rozpoznawania amortyzacji jako kosztu uzyskania przychodu (zostało to wykluczone przez Polski Ład) - skoro chcemy wyrównać pole gry z przedsiębiorstwami i rynkami kapitałowymi.
- Złagodzenie ochrony, jaką nieuczciwym najemcom daje obecnie Ustawa o ochronie praw lokatorów, która słabo chroni wynajmujących (tj. właścicieli mieszkań).
Damian Szymański, wiceszef i dziennikarz money.pl
Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl