» Według szacunków Money.pl rekomendacja S spowoduje, że 50-70 tys. rodzin rocznie nie otrzyma kredytu hipotecznego. Rodziny te zostaną wyłączone z rynku, gdyż nie posiadają wystarczającego wkładu własnego, ani zdolności kredytowej liczonej według nowych zasad.
» Jeśli kogoś i tak będzie stać na kredyt, to kupi mniejsze mieszkanie, niż mógłby dziś. Można zatem przypuszczać, że ceny kawalerek (już bardzo drogich) będą szybciej rosły niż pozostałych mieszkań. A kawalerka to najczęściej pierwsze w życiu mieszkanie ludzi młodych na dorobku. Będą dalej skazani na wynajmowanie lokali, albo mieszkanie kątem u rodziców lub teściów. Podziękować mogą Związkowi Banków Polskich.
» Dlaczego ryzyko kursowe nie jest takie straszne, jak przedstawia je lobby bankowe? Przede wszystkim przy wahnięciach na walutowym rynku ludzie nie przestaną spłacać kredytu tylko dlatego, że rata wzrosła o 30 zł. Gdy wzrośnie o 100, także nie będą ryzykować utraty mieszkania i będą płacić. Poza tym waluta może stanieć i wtedy zyskują, bo część kredytu spłaciła się sama. Obawy ZBP mogą się spełnić, gdyby złotówka staniała na trwałe i to o bardzo dużo, na przykład o połowę. Jednak byłoby to wynikiem krachu gospodarki, finanse państwa rozleciałyby się (zadłużenie zagraniczne i jego obsługa zaczęłaby kosztować o połowę więcej), wzrosłyby stopy procentowe i podrożały także kredyty złotówkowe. Wtedy system bankowy pewnie też by się rozleciał. Ale przewidując taki scenariusz, banki nie powinny pożyczać nikomu i w żadnej walucie.
Biorąc równowartość 100 tys. zł walutowego kredytu w 2000 roku, jego wartość na przestrzeni ostatnich lat zmieniała się, w zależności od tego, w jakiej walucie był denominowany. Zarobili ci, którzy wzięli kredyt w dolarach - 30 tys. spłaciło im się samo poprzez fakt, że amerykańska waluta znacząco staniała. Praktycznie na zero wyszli ci, którzy wzięli kredyt w euro lub franku. Jednak w 2004 roku byli mocno stratni. Licząc w złotówkach, przybyło im 20 proc. kapitału do spłacenia. Na wykresie widać, że cena franka niemal wiernie podąża za euro, gdyż waluty te są ze sobą powiązane. Różnica tkwi w tym, że kredyty w szwajcarskim pieniądzu są niżej oprocentowane a przez to raty są niższe, niż w przypadku euro. Ryzyko kursowe zaś podobne. Jednak gdyby w 2000 roku wzięli kredyt złotówkowy, to do dziś suma rat, jakie spłacili, byłaby większa, niż rat np. w euro, choć momentami cena tej waluty sięgała pięciu złotych.
» Kredyt we frankach szwajcarskich jest niżej oprocentowany od kredytu w złotówkach, dlatego raty są niższe i klient ma większą zdolność kredytową. Stać go więc na mieszkanie. Gdy Związek Banków Polskich (który w imieniu kilku dużych banków lobbuje za ograniczeniami) wraz z KNB (która lobbingowi uległa) zmusi go do wzięcia kredytu w złotówkach, to kwota kredytu będzie na tyle niska, że zamiast mieszkania w Warszawie będzie mógł sobie kupić w Koluszkach. Tylko po co mieszkać w Koluszkach, gdy pracę ma się w stolicy?
» Duży popyt na kredyty denominowane we frankach jest zły dla wielkich banków, które mają dużo depozytów w złotówkach. Bardzo im się opłaca pożyczanie w krajowej walucie, bo nie muszą pozyskiwać droższego pieniądza z rynku, tylko mają tanie pieniądze, które powierzyli im w formie depozytów klienci.
Jednak większość klientów nie chce brać od tych banków kredytów złotowych, bo woli o wiele tańsze we frankach. Co więc robią te banki (głównie mówi się o PKO BP, Pekao SA, BPH, BZ WBK, ING Bank Śląski)
? Próbują ograniczyć, a nawet zakazać udzielania kredytów w walutach obcych (w czym specjalizują się mniejsze banki), aby w ten nierynkowy sposób wyciąć tańszą konkurencję. Związek Banków Polskich tłumaczy, że chce zmian nie dla dobra kilku banków, ale dla dobra klientów.
Zobaczmy, na czym polega "dobro klientów". Dwie rodziny wzięły kredyt w różnych walutach:
| KOWALSCY | NOWAKOWIE | |
|---|---|---|
| Suma kredytu w PLN | 100 tys. zł | 100 tys. zł |
| Waluta kredytu | frank szwajcarski | złotówka |
| Odsetki do zapłaty | 27 656 zł | 60 746 zł |
| Całkowity koszt kredytu | 27.65 proc. | 60.75 proc. |
| Różnica w cenie kredytu | o 120 proc. drożej niż we frankach | |
| Średnia miesięczna rata | 532 zł | 670 zł |
| Różnica w miesięcznej racie | 138 zł drożej |
Źródło: Foresight Strategy Advisors dla Instytutu Globalizacji
Tak więc "dobro klienta" to zapłacenie bankowi blisko 61 tys. zł odsetek zamiast niecałych 28 tys., czyli kupowanie mieszkania za 160 tys. zł, zamiast za 128 tys. zł.
» Dlaczego mimo ryzyka kursowego i udzielenia kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości bank jest dobrze zabezpieczony a klient bezpieczny (wbrew argumentom lobby bankowego)? Pokażemy to na przykładzie. Klient banku kupuje mieszkanie za 100 tys. zł. Wziął kredyt denominowany we frankach szwajcarskich na 100 proc. wartości nieruchomości (39 tys. franków). W ciągu roku frank zdrożał aż o 20 proc. i kosztuje 3 zł. Zadłużenie klienta liczone w złotówkach wynosi prawie 120 tys. Ale jednocześnie jego mieszkanie także kosztuje już 120 tys. zł. Załóżmy, że frank już nie drożeje (jego cena się waha, ale po roku nadal oscyluje w okolicach 3 zł). Tak więc po dwóch latach mieszkanie klienta banku warte jest 140 tys. zł, a zadłużenie nie sięga 120 tys. zł. Po pięciu latach nasze przykładowe mieszkanie kosztuje załóżmy 180 tys. zł. Zadłużenie wynosi około 110 tys. zł (klient spłacił niewielką część kapitału, bo kredyt był w ratach równych). Jeśli popadnie w tarapaty finansowe, to może sprzedać mieszkanie i spłacić
bank. Zostanie mu wtedy 70 tys. zł w kieszeni lub patrząc inaczej, zabezpieczenia banku wzrosło do 70 tys. zł.
» Branie kredytów (także w złotówkach) wiąże się z ryzykiem. Klient banku może trwale stracić pracę, stopy procentowe mogą wzrosnąć, może stanieć złotówka, itd., itp. Jednak gdyby podzielić tok rozumowania ZBP i KNB, należałoby wprowadzić ograniczenia także w hipotecznych kredytach złotówkowych, kredytach konsumpcyjnych, gotówkowych, na rynku kart kredytowych, kredytów odnawialnych i debetów. A tego te instytucje nie proponują.
» Paradoksalnie, to co wywalczyło kilka banków, wcale nie wyjdzie im na dobre. Te osoby, które mają wysoki wkład własny, dalej będą się zapożyczać we frankach (a więc nie zostaną klientami np. PKO). Osoby, które nie mają wkładu własnego, ale stać ich na kredyt złotówkowy, wcale nie muszą zostać klientami któregoś z dużych banków. Nawet jeśli tam trafią, to prawdopodobnie nie będzie to taka liczba, która znacząco poprawiłaby wyniki sprzedaży. A zagrożenie istnieje dla wszystkich banków. Jeśli działania KNB wyhamują popyt, mieszkania zapewne nie stanieją, ale będą wolniej drożały. A rosnące ceny mieszkań są na rękę bankom, o czym pisaliśmy wcześniej. Tak więc banki same sobie pogorszą zabezpieczenie na już udzielone kredyty.