Bank może żądać wyższej marży lub ubezpieczenia. Klient jest bezbronny. Jedyne, co może zrobić, to spłacić cały kredyt i podziękować bankowi. W większości przypadków, to jednak nierealne rozwiązanie.
Kłopoty mogą mieć przede wszystkim zadłużeni w walutach obcych. Waluty zdrożały, więc wartość kredytów wyrażona w złotych wzrosła i zaczęła przekraczać kwotę, na którą klienci banków zadłużyli się kilka miesięcy bądź kilka lat temu.
W dodatku ceny wielu nieruchomości spadły. Klient, który wziął pożyczkę na 80 procent wartości, dziś może mieć dług przekraczający 100 procent wartości. Miał wymagane 20 procent wkładu własnego, teraz nie ma.
Banki w umowach kredytowych zapewniają sobie prawo do żądania dodatkowego zabezpieczenia kredytu lub wykupienia ubezpieczenia braku wkładu własnego. Te zapisy dla klienta nie mają znaczenia, gdy nieruchomości drożeją i złoty zyskuje na wartości.
Jednak w _ kryzysowej _ rzeczywistości, banki zaczęły korzystać z tych zapisów. Idą nawet dalej i podnoszą marże, przez co wzrasta oprocentowanie kredytu, a zatem wysokość comiesięcznych rat.
Banki podzieliły klientów, wydzielając tych o podwyższonym ryzyku, czyli takich, którym wysokość zadłużenia wzrosła powyżej 80 procent wartości nieruchomości.
Jeżeli należymy do tej grupy, bank może:
- podwyższyć marżę, co wiąże się z renegocjacją umowy;
- zaproponować przewalutowanie kredytu, które także wymaga zmian w umowie;
- żądać dodatkowych zabezpieczeń majątkowych, np. zawarcia dodatkowej umowy ubezpieczeniowej lub oddanie w zastaw innej nieruchomości (często to nie wymaga renegocjowania umowy);
- bez renegocjacji zwiększyć spread, czyli cenę, po jakiej przelicza raty z waluty na złotego.
Jak się bronić?
- _ Podwyższanie ustalonej w umowie kredytowej marży, zmiana oprocentowania, czy próba wymuszenia na kliencie dodatkowego ubezpieczenia jest niedopuszczalne, jeżeli nie jest wyraźnie zapisane w umowie _- wyjaśnia w rozmowie z Money.pl Aneta Styrnik z działu pomocy publicznej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Jeżeli bank zawarł takie możliwości w umowie, pozostają nam tylko negocjacje i zapewnienie sobie jak najbardziej korzystnych dla nas zapisów w aneksie do umowy. _ _
_ - Jeżeli nie odpowiadają nam warunki, które próbuje nam narzucić bank, możemy jedynie rozwiązać umowę, co wiąże się z koniecznością wcześniejszej spłaty kredytu. Każda umowa musi zawierać zapisy regulujące możliwość rozwiązania umowy - _mówi Styrnik.
- _ Furtką dla klientka jest niejasność zapisów w umowie, ich niejednoznaczność lub fakt, iż te zapisy znajdują się _ na liście klauzul niedozwolonych - dodaje Styrnik. Wtedy klient może zwrócić po pomoc do UOKiK. O poradę i pomoc można też poprosić miejskiego, albo powiatowego rzecznika praw konsumenta. Niedozwolone zapisy nie mogą się znaleźć w tekście żadnej umowy.
| Zapisy na cenzurowanym |
| --- |
| Lista klauzul niedozwolonych mieści 88 przykładów niedozwolonych zapisów. Do najgłośniejszych należy, zapis zobowiązujący klientów, którym udzielane są kredyty hipoteczne do założenia w tym samym banku ROR-u, co wiązało się z dodatkowymi opłatami. Na liście znalazły się 33 zapisy _ bankowe _ i 55 _ finansowych, _czyli np. stosowanych przez piramidy fianansowe. źródło: UOKiK |
Otwarta pozostaje też kwestia niejasnych regulaminów kredytów. Często dają one bankom możliwość wypowiedzenia umowy albo przewalutowaniem kredytu - co w przypadku przewalutowania na złotego, może zwiększyć nasze zadłużenie.
- _ Podobne zapisy póki co nie widnieją na liście klauzul niedozwolonych - mówi Aneta Styrnik. _ - Klienci oprócz zapoznania się z treścią umowy, powinni zawsze dokładnie przeczytać regulamin kredytu - _radzi . _
Jeżeli - tak jak w przypadku samych umów - te zapisy są niejednoznaczne lub niejasne, warto to zgłosić do UOKiK. Wtedy urząd, po rozpatrzeniu sprawy, będzie mógł je umieścić na liście. Jednak nam pozostaje w tej sytuacji dochodzenie swoich praw w sądzie. Zdaniem Anety Styrnik, jeżeli zapisy regulaminu kredytu są niejasne i można je interpretować na naszą niekorzyść, mamy dużą szanse na wygraną z bankiem.
| Gdy podejrzewamy, iż bank podwyższył spread warto powiadomić KNF |
| --- |
| Jak oświadczył KNF: _ Sytuacja na rynku finansowym i bankowym nie może być wykorzystywana do zwiększania rentowności portfela kredytowego kosztem klientów, np. poprzez podwyższanie marż albo rozszerzanie spreadów walutowych. _ Komisja podkreśla_ , _iż spadek zabezpieczenia nie oznacza spadku zdolności kredytowej klienta, a wszelkie działania podejmowane wobec kredytobiorców muszą uwzględniać specyfikę każdego kredytu i sytuację kredytobiorcy. Zwraca się uwagę na zasadę równości stron. |
Ubezpieczenia nie unikniemy, ale możemy mieć wpływ na jego wysokość
Przed wizytą w banku należy skontaktować się rzeczoznawcą majątkowym i poprosić o opinię na temat bieżącej wartości nieruchomości - koszt opinii to około 250-300 zł lub wykonać operat szacunkowy - koszt to około 500-800 zł.
- _ Powyższe dokumenty nie są dla banku wiążące lecz mamy dodatkowy argument w negocjacjach _ - radzi Wojciech Brewka, ekspert w dziedzinie finansów osobistych SOHOfinance.
Taki zabieg może w istotny sposób wpłynąć na zmniejszenie składki dodatkowego ubezpieczenia, którego zażąda bank.Bank liczy wskaźnik LTV (_ stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości _) biorąc pod uwagę bieżącą wysokość zadłużenia i bieżącą wartość nieruchomości.
| Przykład kalkulacji składki dodatkowego ubezpieczenia |
| --- |
| Trzy lata temu wzięliśmy kredyt denominowany we frankach na 300 tys. zł. Wartość nieruchomości wynosiła również 300 tys. zł. Kredyt został zatem zaciągnięty na 100 proc. wartości nieruchomości. Ubezpieczenie braku wkładu własnego policzone było od 20 proc. wartości nieruchomości. Teoretycznie banki nigdy nie dawały kredytu na 100 procent wartości nieruchomości. Dawały jedynie na 80 proc., a resztę ubezpieczały - jest to tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, w powyższym przypadku zerowego. Wysokość składki powyższego ubezpieczenia to orientacyjnie, w zależności od banku około 3,5 proc. Czyli trzy lata temu zapłaciliśmy składkę ubezpieczenia w wysokości 2,1 tys. zł. Jest rok 2009, ceny nieruchomości spadły, zobowiązanie walutowe wzrosło. Bank ponownie bada niski wkład własny i co widzimy? Wysokość kredytu wzrosła do około 400 tys. zł - przyczyną jest wysoki kurs franka. W tym czasie wartość nieruchomości początkowo wzrosła do 450 tys. zł, a następnie spadła do poziomu 410 tys. zł. Bank wówczas
przeliczy składkę ubezpieczenia, którą będziemy musieli zapłacić następująco: LTV 97,56 proc., składka do dopłaty: 2 500 zł. Podsumowując, im większą wartość nieruchomości pokażemy (operat) tym wartość wskaźnika LTV będzie niższa, co spowoduje obniżenie składki ubezpieczenia. Źródło: SOHOfinance |
Czy banki mają powody do obaw?
Kredyty hipoteczne, jak podaje NBP, nominowane w złotych od dłuższego czasu utrzymują się na stabilnym poziomie i po lutym wynoszą 59,5 mld zł. Łącznie kredyty mieszkaniowe sięgają 211,2 mld zł.
Wprawdzie kwota zagrożonych kredytów hipotecznych, czyli tych nie spłacanych wzrosła z 1,5 mld zł do 1,9 mld zł * *to, jak wynika z danych opracowanych przez BIK, kredyty hipoteczne są najmniej zagrożonymi kredytami spośród wszystkich zaciąganych przez Polaków.
| Stosunek niespłacanych kredytów i pożyczek do wszystkich długów w podziale na typy transakcji - luty 2009 rok | ||
|---|---|---|
| typ transakcji | ilościowo | wartościowo |
| Kredyt na zakup towarów, usług i papierów wartościowych | 9,55 proc. | 9,20 proc. |
| Kredyty niecelowe oraz studenckie | 8,99 proc. | 5,81 proc. |
| Karta kredytowa | 3,23 proc. | 5,62 proc. |
| Kredyt odnawialny | 2,70 proc. | 5,44 proc. |
| Limit debetowy w ROR | 1,44 proc. | 4,86 proc. |
| Kredyty mieszkaniowe | 0,90 proc. | 0,35 proc. |
źródło: BIK
| Komentarz Money.pl |
| --- |
|
Andrzej Zwoliński, dziennikarz Money.pl W starciu z bankiem niestety skazani jesteśmy na rolę Davida. Jednak jak w biblijnej historii, nie jesteśmy bez szans. Naszą procą, która może dać nam zwycięstwo lub przynajmniej zniweluje uszczerbek w naszym budżecie są instytucje, do których możemy się odwołać, czyli rzecznik konsumenta, KNF, UOKiK, ostatecznie kancelaria adwokacka. Najważniejsze jest jednak, co powtarzamy do znudzenia i powtarzać będziemy: Czytajmy dokładnie umowy i regulaminy jakie podpisujemy, pod nad to co jest w nich zapisane, banki nie mogą nic zrobić. Podobno na działach Fryderyka II widniał napis - _ Ostatni argument króla _. Zanim wytoczymy nasze działa, czyli rozwiążemy umowę i co najgorsze zaczniemy rozmawiać z bankiem przez komornika - negocjujmy. |