Plusy: lepiej poinformowani i bardziej świadomi klienci banków, mniejsze ryzyko banków. Minusy: spowolnienie tempa rozwoju gospodarki oraz wiele rodzin bez własnego dachu nad głową. Takie mogą być skutki wprowadzenia ograniczeń na rynku kredytów hipotecznych. Więcej o tym, co się może wydarzyć, czytaj w raporcie Money.pl.
Niektóre z ograniczeń zaczną obowiązywać już niebawem, bo od 1 lipca. Chodzi o rekomendację S wydaną przez Komisję Nadzoru Bankowego. Jednak na tym może się nie skończyć. KNB nie wyklucza wprowadzenia dla banków dodatkowych wymogów kapitałowych dla kredytów walutowych. Im więcej bank pożycza w walutach obcych, tym większe będzie musiał tworzyć rezerwy.
Dla zwykłego klienta nie jest to bez znaczenia. Im bowiem wyższe ograniczenia, tym droższe kredyty. Jeśli bank będzie musiał stworzyć wyższe rezerwy - zamrozić więcej pieniędzy - odbije to sobie na klientach.
_ Biorąc równowartość 100 tys. zł walutowego kredytu w 2000 roku, jego wartość na przestrzeni ostatnich lat znacząco się zmieniała, w zależności od tego, w jakiej walucie był denominowany. Zarobili ci, którzy wzięli kredyt w dolarach - 30 tys. spłaciło im się samo poprzez fakt, że amerykańska waluta znacząco staniała. Praktycznie na zero wyszli Ci, którzy wzięli kredyt w euro lub franku. Jednak w 2004 roku byli mocno stratni. Licząc w złotówkach, przybyło im 20 proc. kapitału do spłacenia. Na wykresie widać, że cena franka niemal wiernie podąża za euro, gdyż waluty te są ze sobą powiązane. Różnica tkwi w tym, że kredyty w szwajcarskim pieniądzu są niżej oprocentowane a przez to raty są niższe, niż w przypadku euro. Ryzyko kursowe zaś podobne. _
Ostro i bez ogródek na temat ograniczania swobody na rynku kredytów hipotecznych wypowiada się Jan M. Fijor, ekspert z Centrum im. Adama Smitha. "Lobby bankowe przy wprowadzaniu kolejnych regulacji sektora finansowego kieruje się własnym interesem i maksymalizacją zysków, a nie dobrem konsumenta, na co powołuje się w mediach" - pisze Fijor w raporcie "Wolna konkurencja rynkowa na rynku kredytowym jest korzystna dla konsumenta i gospodarki", który powstał na zlecenie Instytucji Globalizacji.
_ Popularność kredytów we frankach łatwo wytłumaczyć. Są one zdecydowanie tańsze od złotowych dzięki niższemu oprocentowaniu. Na 1,55 proc. może liczyć co prawda tylko garstka klientów, którzy są w grupie najniższego ryzyka. 4,85 proc. trzeba zapłacić za pożyczkę pod zastaw nieruchomości. To zresztą i tak niewiele w porównaniu do ceny kredytu w złotych. Gdy weźmiemy 100 tys. zł najdroższego kredytu we frankach na 10 lat, to poza kapitałem płacimy bankowi 4850 zł odsetek. Gdyby był to najdroższy kredyt złotowy, to zapłacilibyśmy 10,5 tys. zł. Gdyby cena franka nie zmieniała się, to na kredycie we frankach oszczędzamy 5650 zł. _
Łagodniej wypowiada się w tej kwestii Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową (IBnGR), ale on także uznał, że takie obostrzenia mogą mieć srogie konsekwencje. IBnGR przygotował raport "Skutki wprowadzenia ograniczeń w zakresie udzielania walutowych kredytów mieszkaniowych dla ludności", w którym przestrzega przed zagrożeniami.
Wymienia jednak też pozytywy. Zgodnie z rekomendacją nr 19 bank powinien dołożyć wszelkich starań, aby przekazywane klientom informacje były zrozumiałe, jednoznaczne i czytelne. Rekomendacja wskazuje na konieczność informowania konsumentów o potencjalnym ryzyku kursowym w przypadku kredytów mieszkaniowych w walutach obcych lub indeksowanych do walut obcych. Bank powinien między innymi przedstawić klientowi symulację, co stanie się z wielkością rat kapitałowych w przypadku wzrostu kursu waluty o 20 proc. i wzrostu poziomu stóp procentowych do poziomu oprocentowania mieszkaniowych kredytów złotówkowych.
Instytucje udzielające kredytów będą więc musiały bardziej przyłożyć się do rzetelnego informowania klientów. Zapewne nie znikną umowy liczące kilka stron zadrukowanych drobną czcionką, których w dodatku nie sposób zrozumieć po pierwszym przeczytaniu. Jednak może poza nimi banki wprowadzą jakiś system przyjaznego informowania klientów, a przynajmniej nie będą ich mamić, że kredyt walutowy jest tani i dobry bez względu na okoliczności. Pracownicy banku będą musieli choć zająknąć się o ryzyku kursowym.
| Co niepokoi Komisję Nadzoru Bankowego: |
| --- |
| - brak długookresowych doświadczeń uczestników tego rynku w Polsce - trudności w oszacowaniu rentowności portfela kredytów hipotecznych - niska skuteczność dochodzenia roszczeń przez banki - niewystarczającą jakością wewnętrznych regulacji banku w zakresie kontroli ryzyka ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie, w tym w szczególności dotyczących bieżącego ich monitorowania, ustalania limitów oraz analizy struktury terminowej - niedopasowanie pomiędzy strukturą terminową pasywów a strukturą terminową aktywów (finansowanie długoterminowych aktywów krótkoterminowymi pasywami) - zjawisko znane jako tzw. kryzys azjatycki - brak procedur dotyczących ryzyka kursowego i ryzyka stopy procentowej ponoszonych przez klienta - ograniczony zakres procedur posiadanych przez banki dotyczących bieżącego monitorowania wartości i jakości zabezpieczeń - niska jakość wycen nieruchomości wynikającą m.in. z braku materiału statystycznego dotyczącego rynku nieruchomości oraz portfela wierzytelności hipotecznych, w tym
w szczególności z braku baz danych dotyczących wartości nieruchomości - niesprawny system ksiąg wieczystych - nieuregulowane kwestie własnościowymi wielu nieruchomości - brak wypracowanych standardów w zakresie aspektów socjalnych związanych z egzekucją należności oraz z realizacją zabezpieczenia - niedopracowane procedury związane z relacjami z klientami |
Rekomendacja ma też wpłynąć na lepsze zarządzanie i monitorowanie ryzyka w bankach związanego z udzielaniem kredytów denominowanych w walucie obcej. Zdaniem IBnGR rekomendacja S wpłynie więc pozytywnie na bezpieczeństwo portfela kredytowego w bankach.
_ LTV - (loan to value) wskaźnik używany do określania wysokości udzielanego kredytu do wartości zabezpieczeń jego spłaty. Jeśli klient pożycza od banku 70 tys. zł, a kupuje za to mieszkanie warte 100 tys. zł, które jest zabezpieczeniem tego kredytu, to LTV wynosi 70 proc. _
I na tym koniec plusów. Zdaniem Instytutu kontrowersyjny jest zapis nakazujący bankom analizowanie zdolności kredytowej przy założeniu, że stopa procentowa dla kredytu walutowego jest równa co najmniej stopie procentowej dla kredytu złotowego, a kapitał kredytu jest większy o 20 proc.
"Ten zapis jest zbyt daleko idący i prawdopodobnie ograniczy dostęp do kredytów mieszkaniowych konsumentom o relatywnie niższej zdolności kredytowej i spowoduje zmniejszenie konkurencji na rynku kredytów mieszkaniowych" - uważa IBnGR.
Pozostałe regulacje, o których była mowa wcześniej, są według Instytutu znacznie groźniejsze niż rekomendacja S. "Dla banków powyższe przepisy będą oznaczały konieczność utrzymywania znacznie wyższego poziomu kapitału, co może przełożyć się na zmniejszenie atrakcyjności kredytów mieszkaniowych dla banków. Ograniczona zostanie ponadto oferta banków o wskaźniku LTV powyżej 70 proc. Kredytowanie przez bank nieruchomości powyżej tej granicy ma wiązać się bowiem z koniecznością utrzymywania wyższego kapitału. Byłoby także bardzo niekorzystne dla banków, gdyby regulacjami został objęty portfel już udzielonych kredytów hipotecznych. Oznaczałoby to konieczność zwiększenia kapitałów w bankach" - czytamy w raporcie.
_ Póki co, wbrew obawom Komisji Nadzoru Bankowego, kredyty walutowe spłacamy bardzo sumiennie. _
Ta regulacja jest niepotrzebna, gdyż obecnie portfel kredytów mieszkaniowych, przede wszystkim walutowych, charakteryzuje się wyższą jakością niż inne kredyty.
Zatem restrykcje dotkną klientów nie posiadających wkładu własnego na sfinansowanie zakupu mieszkania. Koniec z kredytami na 100, czy 90 a nawet 80 proc. wartości mieszkania. Większe wymogi kapitałowe dla banków mogą spowodować podrożenie kredytów. W konsekwencji wpłyną na ograniczenie popytu na kredyty, a co za tym idzie na mieszkania.
Taki scenariusz doprowadziłby do spowolnienia rozwoju branży budowlanej, a co za tym idzie całej gospodarki. W jakim stopniu, trudno dziś przewidzieć. Jeśli zmniejszyłby się popyt na nieruchomości, ich ceny rosłyby wolniej, choć prawdopodobnie nie zaczną tanieć, bo mimo ograniczeń rynek i tak nie nasyci się na tyle, aby podaż przerosła popyt.
Jednak spowolnienie wzrostu cen mieszkań zadziała niekorzystnie na sam sektor bankowy. Im droższe mieszkanie, tym lepsze bank ma zabezpieczenie. Nawet jeśli bank dał kredyt walutowy na 100 proc. wartości nieruchomości, a złotówka staniała, to bank wciąż ma dobre zabezpieczenie, bo mieszkanie zdrożało na tyle, że kosztuje więcej, niż wynosi podwyższona przez wahania cen walut wartość kredytu.
| Dlaczego wzrost cen mieszkań jest na rękę bankom |
| --- |
| Wyobraźmy sobie taki scenariusz: klient banku kupuje mieszkanie za 100 tys. zł. Wziął kredyt denominowany we frankach szwajcarskich na 100 proc. wartości nieruchomości (39 tys. franków). W ciągu roku frank zdrożał o 20 proc. i kosztuje 3 zł. Zadłużenie klienta liczone w złotówkach wynosi prawie 120 tys. Ale jednocześnie jego mieszkanie także kosztuje już 120 tys. zł. Załóżmy, że frank już nie drożeje (jego cena się waha, ale po roku nadal oscyluje w okolicach 3 zł). Tak więc po dwóch latach mieszkanie klienta banku warte jest 140 tys. zł, a zadłużenie nie sięga 120 tys. zł. Po pięciu latach nasze przykładowe mieszkanie kosztuje załóżmy 180 tys. zł. Zadłużenie wynosi około 110 tys. zł (klient spłacił niewielką część kapitału). Jeśli popadnie w tarapaty finansowe, to może sprzedać mieszkanie i spłacić bank. Zostanie mu wtedy 70 tys. zł w kieszeni lub patrząc inaczej, zabezpieczenia banku wzrosło do 70 tys. zł. |
Udział kredytów hipotecznych zaciąganych w walutach obcych, wśród których dominuje frank szwajcarski, waha się w polskich bankach od 98 proc. po 27 proc. W skali wszystkich kredytów, udział kredytów dewizowych nie przekracza 33 proc. Pod tym względem Polska plasuje się w środku państw europejskich.
_ "Stosunkowo niski udział BZ WBK spowodowany jest wyższym, niż średnie rynkowe, oprocentowaniem takich kredytów, a także działaniami ograniczającymi ich dostępność ze strony samego banku. Szereg banków, m.in. Lukas, BOŚ, czy ING BŚK kredytów walutowych nie udzielają w ogóle, inne jak Nykredit ograniczają je do mniej atrakcyjnego euro, a jeszcze inne, jak chociażby Bank Pekao SA ograniczają się do udzielania kredytów walutowych wyłącznie klientom zarabiającym w walucie obcej" - czytamy u Jana M. Fijora. _
Jednak poziom należności banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów jest w Polsce niski w porównaniu z krajami starej Unii. Niska jest też wartość portfela kredytów mieszkaniowych w stosunku do PKB - w Polsce wynosi ona 6 proc., podczas gdy w innych krajach od 30 do 70 proc. Wskazuje to na wysoki potencjał wzrostu tego rynku w najbliższej przyszłości - uważa IBnGR.
Około 70 proc. kredytów na finansowanie nieruchomości zostanie prawdopodobnie spłacone już po przystąpieniu Polski do strefy euro. Większość kredytów walutowych na cele mieszkaniowe stanowią kredyty we frankach szwajcarskich i euro. Po wprowadzeniu w Polsce euro, ryzyko kursowe gospodarstw domowych z tytułu kredytów walutowych w euro zostanie wyeliminowane, a w przypadku kredytów we frankach znacznie ograniczone.
Co się musi stać, aby koszty popularnych kredytów we frankach zrównały się z kredytami w złotówkach? Kurs szwajcarskiego pieniądza musiałby wzrosnąć w stosunku do obecnego o około 25 proc. lub stopa procentowa dla kredytów w CHF zwiększyć się aż o 82 proc. Zdaniem Instytutu taki scenariusz w dającej się przewidzieć przyszłości jest mało prawdopodobny.
_ Kurs zgodny z parytetem siły nabywczej bierze się pod uwagę m.in. przy przeliczaniu naszego PKB z wielkości w złotych na dolary (kurs złotego liczony wg parytetu siły nabywczej kształtuje się na wyższym poziomie i dlatego w porównaniach międzynarodowych wypadamy lepiej niż gdybyśmy przeliczali nasz PKB na USD lub EUR według kursu nominalnego. _
Analitycy zagraniczni z banku inwestycyjnego J. P. Morgan prognozują, że kurs złotego w stosunku do franka i euro umocni się, a nie osłabi. Kurs złotego w stosunku do tych walut jest ciągle niższy od kursu parytetu siły nabywczej, który jest przez ekonomistów uważany za dobry wykładnik kursu nominalnego w dłuższym okresie.
"Nagłe i znaczące osłabienie złotówki w stosunku do walut obcych pozostaje w ścisłym związku z sytuacją gospodarczą kraju. W takiej sytuacji należałoby oczekiwać z całą pewnością zaostrzenia polityki monetarnej naszego kraju i podwyższenia stóp procentowych, a co za tym idzie oprocentowania złotowych kredytów mieszkaniowych. Tak więc ryzyko walutowe towarzyszące kredytom mieszkaniowym udzielanym w walutach obcych pozostaje w ścisłej zależności z ryzykiem stóp procentowych w przypadku złotowych kredytów mieszkaniowych. Wydaje się, że w sytuacji wystąpienia powyższych, niekorzystnych zmian na krajowym rynku finansowym, wzrost kosztów obsługi kredytów mieszkaniowych dotknąłby w porównywalnym stopniu konsumentów posiadających walutowe jak i złotowe kredyty mieszkaniowe" - czytamy w raporcie IBnGR.
Komisja Nadzoru Bankowego boi się, że przez boom na kredyty walutowe dojdzie do krachu polskiego sektora bankowego, dlatego już dziś trzeba wprowadzać ograniczenia. Natomiast Jan Fijor zauważa, że historia dowodzi czegoś zupełnie innego. Do krachu dochodziło wszędzie tam, gdzie panował nadmiar regulacji i obostrzeń. Kraje, w których na rynku bankowym panuje wolny rynek, kryzysu w tej branży nie poznały.
Źródła:
► "Skutki wprowadzenia ograniczeń w zakresie udzielania
walutowych kredytów mieszkaniowych dla ludności",
oprac. zespół IBnGR: Eugeniusz Gostomski,
Błażej Lepczyński, Marta Penczar
► "Wolna konkurencja rynkowa na rynku kredytowym
jest korzystna dla konsumenta i gospodarki”,
oprac. Jan M. Fijor dla Instytutu Globalizacji
► materiały własne Money.pl