Analizując sytuację na rynku wtórnym nieruchomości, eksperci podkreślają, że dziś kupujący mają przede wszystkim więcej czasu na podjęcie decyzji. Kolejek po mieszkania, domy czy działki nie ma.
– Brak presji zakupowej stawia kupujących w bardzo korzystnym położeniu. Zyskali oni tak potrzebny przy racjonalnym podejmowaniu decyzji oddech. Czas sprzedaży nieruchomości wydłuża się i w najbliższych miesiącach nie spodziewamy się zmian w tym względzie – zauważa Alicja Palińska z działu analiz portalu ogłoszeniowego Nieruchomosci-online.pl, współprowadząca debatę "Kupno i sprzedaż nieruchomości w czasach zastoju. Nastroje na rynku nieruchomości w I kw. 2023 r.".
Obejrzyj nagranie z debaty - część III (Porady dla kupujących na 2023 r.)
Okazje długo nie czekają
Jak wynika z najnowszej odsłony ogólnopolskiego badania nastrojów wśród pośredników w obrocie nieruchomościami – INPON, sprzedaż domu na rynku wtórnym trwa od kilku miesięcy do roku, a w przypadku mieszkania czas ten wydłuża się do pół roku. Przy kawalerkach czy lokalach o małym metrażu decyzje muszą być jednak podejmowane szybciej, bo na takie mieszkania wciąż jest popyt.
– Większy wybór, mniejsza konkurencja ze względu na ograniczenia kredytowe i dużo więcej czasu na podjęcie decyzji sprzyja kupującym. Pamiętajmy jednak, że dobre oferty nie czekają – ostrzega Łukasz Gilis, współwłaściciel RE/MAX Family z Milanówka, uczestnik debaty.
W pierwszych tygodniach 2023 r. pośrednicy zaczynają też obserwować zwiększone zainteresowanie kupujących.
– Najbardziej chodliwe mieszkania nie czekają tygodniami. Analizy prowadzone przez portale ogłoszeniowe pokazują czas życia oferty w serwisie, natomiast do dewelopera czy pośrednika przychodzą kupujący, którzy są już na pewnym etapie poszukiwań. Jeśli znajdą nieruchomość, która ich interesuje, to finalizują proces. Obserwujemy tylko nieznacznie wydłużony czas oczekiwania ofert w naszej bazie – dodaje Agnieszka Grotkowska z Freedom Nieruchomości, także uczestniczka debaty.
Dobry czas na zakup mieszkania
Mniejsze zainteresowanie kupujących, obserwowane w 2022 r., nie wpływa jednak na znaczący spadek cen nieruchomości. Jak wynika z raportu "Krajobraz lokalnych rynków nieruchomości – grudzień 2022", analizy średnich cen mieszkań z rynku wtórnego w głównych miastach, przygotowanej przez portal Nieruchomosci-online.pl, w ostatnich miesiącach dynamika wzrostu stawek znacznie osłabła. Wzrosty wyniosły 8-10 proc. rok do roku i zaledwie 1-4 proc. kwartał do kwartału. To konsekwencja m.in. spadku popytu wymuszonego niższą zdolnością kredytową Polaków oraz tego, że ceny zbliżają się do granicy możliwości finansowych kupujących.
Dlaczego ceny "trzymają się" tak mocno? Zdaniem pośredników, którzy wzięli udział w badaniu INPON, właściciele mieszkań na sprzedaż przez wiele miesięcy nie byli w stanie zaakceptować nowych okoliczności. Rozgrzany przez ostatnie lata rynek przyzwyczaił sprzedających, że praktycznie każdy lokal, bez względu na metraż, rozkład czy położenie, natychmiast znajdował nabywcę. To się jednak zmienia.
– Wcześniej było trzech klientów na jedno mieszkanie, a teraz są trzy mieszkania na jednego klienta – mówi obrazowo Aneta Chmielewska z agencji Modern Town w Piasecznie.
A to oznacza, że dziś kupujący mają możliwość odważniejszego negocjowania cen. – Nie trzeba już ścigać się i licytować z konkurencyjnymi ofertami kupna. Możliwe są negocjacje, wciąż nieduże, ale jednak – zaznacza Katarzyna Hańderek z agencji Nieruchomości Hańderek w Bielsku-Białej.
Sprzedający dojrzewają do zmian na rynku. Decydują się na większe negocjacje, powoli obniżają ceny swoich nieruchomości. Dlatego też to dobry czas na podjęcie decyzji zakupowej.
– Jeżeli kupujemy nieruchomość dla siebie i znajdujemy ofertę, która odpowiada nam lokalizacyjnie i jest akceptowalna cenowo, to nie warto się zastanawiać. Dzisiaj rzeczywiście obserwujemy wstrzymanie po stronie inwestorów, bo nie da się już zrealizować tak dużego zysku na nieruchomościach, którymi można było szybko obracać. Dlatego też to jest dobry czas na zakup domu czy mieszkania na potrzeby własne – sugeruje Agnieszka Grotkowska z Freedom Nieruchomości.
Rynek wtórny bardziej elastyczny
Jak podkreślają eksperci, nic natomiast nie wskazuje na to, byśmy mogli spodziewać się promocyjnych cen u deweloperów. To, o ile taniej uda się nam się kupić mieszkanie, będzie w głównej mierze zależało od naszych zdolności negocjacyjnych oraz podejścia samych firm.
– Na pewno w nowym punkcie równowagi pozycja negocjacyjna kupujących się wzmocniła. Niestety, rynek pierwotny jest pchany przez koszty, deweloperzy ograniczyli inwestycje i zablokowali ceny – mówi dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.
Inaczej sprawa wygląda na rynku wtórnym. Tutaj sprzedający często mają bowiem dużo większą presję, aby zbyć swoją nieruchomość.
– W chwili, gdy wiele inwestycji na rynku pierwotnym jest wstrzymanych, a kolejne nie są rozpoczynane wielu poszukujących zwróciło uwagę na rynek wtórny. Tu o cenie decyduje właściciel nieruchomości i w zależności od tego, jak bardzo jest zdeterminowany do sprzedaży może być bardziej elastyczny niż deweloper, który ma ścisłe wyliczenia i kalkulacje: koszty budowy, pracy, finansowania. Myślę, że wielu kupujących zwróci się w stronę rynku wtórnego. Tym bardziej, że mamy tu gotowy produkt, otoczenie, infrastrukturę. Doskonale wiemy, co kupujemy – zwraca uwagę Łukasz Gilis.
Gotówka czy kredyt?
Jedno jest pewne – dziś na rynku nieruchomości rządzą klienci gotówkowi. W dobie załamania w segmencie kredytów hipotecznych (w 2022 r. banki udzieliły ich łącznie tylko 133,3 tys., najmniej od 9 lat) to przede wszystkim osoby posiadające wystarczające oszczędności mogą pokusić się o zakup mieszkania w korzystnej cenie.
– Klienci gotówkowi są teraz bardzo mocno nastawieni na okazje i chętnie kupują, żeby uciec z pieniędzmi przed inflacją – zwraca uwagę Paweł Dyszlewicz z Freedom Nieruchomości w Warszawie.
Co musi się wydarzyć, aby na rynek powróciły osoby, które zakup mieszkania finansują z kredytu hipotecznego? Zdaniem pośredników już pierwsza obniżka stóp procentowych powinna spowodować pewne ożywienie. Ale nawet dalsze utrzymywanie się stopy referencyjnej na obecnym poziomie (6,75 proc.) może sprawić, że zwiększy się zainteresowanie ofertami.
– Mimo ograniczonej akcji kredytowej mamy klientów, którzy finansują zakup swojej nieruchomości z pieniędzy pożyczonych od banku przy dużo wyższym wkładzie własnym. Co więcej, wniosków jest zdecydowanie mniej, więc kredyty udzielane są szybciej, w 2-3 tyg. Oprocentowanie jest wprawdzie wysokie, ale jeśli to dobrze skalkulujemy i stać nas na ratę, a kredyt jest najbardziej optymalną opcją sfinansowania zakupu nieruchomości, to nie bałabym się tego zakupu. W momencie, gdy mamy tak wysokie stopy procentowe, raczej możemy się spodziewać obniżek niż dalszego wzrostu – mówi Agnieszka Grotkowska z Freedom Nieruchomości.
Obejrzyj całe nagranie z debaty:
Więcej interesujących informacji na temat rynku można znaleźć na stronie Nieruchomosci-online.pl.
Materiał powstał przy współpracy z Nieruchomosci-online.pl.