Najnowsze dane europejskiego urzędu statystycznego sprzed kilku dni pokazały, że w ciągu roku ceny mieszkań w Polsce wzrosły średnio o prawie 9 proc. To wynik na poziomie średniej w całej Unii Europejskiej.
Na rynku nieruchomości stawki rosną z roku na rok i tak będzie też w 2022 roku. Nie ma szans na zmianę tego trendu. Wątpliwości co do tego nie mają sami prezesi czołowych grup deweloperskich w Polsce, choć sugerują, że skala podwyżek może być mniejsza niż w poprzednim roku.
- Trudno przewidzieć zachowanie rynku w 2022 roku, ale spodziewamy się kilkuprocentowych wzrostów - przyznaje w rozmowie z money.pl Zbigniew Juroszek, prezes spółki Atal i jeden z najbogatszych Polaków.
Bardziej precyzyjny jest prezes Polnordu Tomasz Łapiński, który jest też dyrektorem zarządzającym inwestycjami mieszkaniowymi w Cordia Polska. Spodziewa się, że metr kwadratowy mieszkania może zdrożeć o 3-5 proc. w skali roku.
- Według naszych szacunków ceny mieszkań w największych polskich miastach nadal będą rosły, ale nie będą to wzrosty tak dynamiczne, jak w ostatnich dwóch latach - podkreśla w rozmowie z money.pl.
Tomasz Łapiński ocenia, że nie należy się też spodziewać rekordów w zakresie wielkości sprzedaży czy liczby nowych inwestycji mieszkaniowych. Zauważa, że w minionym roku w największych miastach w Polsce sprzedanych mieszkań było więcej niż tych wprowadzonych na rynek.
- Biorąc pod uwagę ograniczoną dostępność gruntów, a także skomplikowane i długotrwałe procesy administracyjne, nie należy się spodziewać, że w tym roku będzie inaczej - wskazuje.
Problemy z gruntami pod mieszkania
Właśnie ograniczona dostępność gruntów jest wskazywana jako jedno z głównych wyzwań stojących przed branżą deweloperską w 2022 roku.
- Wybór atrakcyjnych działek jest coraz mniejszy, przez co ich ceny też są wyższe - tłumaczy prezes Juroszek. Przyznaje, że jego firma ma odpowiedni bank ziemi i jest zabezpieczona na kolejne 3-4 lata, więc czuje stabilność. Jednak wielu deweloperów nie może powiedzieć tego samego.
Prezes Łapiński posiłkuje się przy tym twardymi statystykami. Wynika z nich, że w trzecim kwartale 2021 roku liczba dostępnych nowych mieszkań w sześciu największych miastach Polski spadła aż o 26 proc. w skali roku.
- W tym roku w największych polskich miastach, przy braku nowych inwestycji, oferta wyprzedałaby się szybciej niż w 12 miesięcy - ocenia.
Inflacja dotyka deweloperów
Presja na wzrost cen mieszkań będzie wynikać z mniejszej dostępności gruntów, które są drogie, ale też z coraz bardziej kosztownych materiałów budowlanych. Inflacja to problem i dla portfela Kowalskiego, i dla dewelopera.
- Dostosowanie się do wysokiej inflacji również będzie sporym wyzwaniem. Tym bardziej że deweloper bierze na siebie ryzyko drożejących materiałów, gdyż klient ma zagwarantowaną stałą cenę po podpisaniu umowy - wskazuje szef Atala.
Dodaje, że najwyższe wzrosty cen materiałów budowlanych były w pierwszej połowie 2021 roku i spodziewa się, że w 2022 r. dynamika wzrostu cen będzie już mniejsza.
Polnord i Cordia też liczą się z ryzykiem nieustającej presji cenowej ze strony wykonawców. Ponadto w 2022 roku do listy czynników, które wygenerują dodatkowe koszty po stronie dewelopera, a w konsekwencji wpłyną na wzrost cen mieszkań, dopisują też Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Od lipca deweloperzy będą do niego odprowadzać 1 proc. ceny brutto od każdej wpłaty z tytułu sprzedanego mieszkania czy domu.
Mieszkanie na kredyt będzie droższe
Polacy od dłuższego czasu żyją nie tylko tematem cen i inflacji, a także drożejącymi kredytami. Rosnące z miesiąca na miesiąc stopy procentowe ustalane przez NBP mogą mieć istotny wpływ na rynek mieszkaniowy.
Tomasz Łapiński spodziewa się ochłodzenia popytu na mieszkania. Ocenia, że ważne decyzje zakupowe będą dla konsumentów trudniejsze z uwagi na mniejszą zdolność kredytową i obawę przed rosnącymi kosztami kredytu.
- Wpłynie na to m.in. wzrost stóp procentowych i zmniejszenie dochodów niektórych grup konsumentów w związku z regulacjami podatkowymi Polskiego Ładu - wskazuje prezes Polnordu.
Zbigniew Juroszek zwraca uwagę, że pierwsze miesiące po podwyżce stóp procentowych nie miały istotnego wpływu akurat na sprzedaż mieszkań przez jego spółkę. Nie wyklucza jednak, że efekt ten będzie widoczny w 2022 roku. Tym bardziej że ryzyko dalszego podnoszenia stóp procentowych - jak wskazuje - jest spore.
- Na pewno okres, w którym pieniądz jest tańszy, jest korzystny dla deweloperów, ale nie jest też tak, że przy wyższych stopach branża sobie nie poradzi. Będą spółki, które to faktycznie odczują, ale będą też takie, które skutecznie odnajdą się w nowej rzeczywistości - podkreśla.
