Wymuszą to negatywne trendy demograficzne oraz kolejne - jedne z najszybszych w UE - spadki stopy zastąpienia emerytur. Warto zatem sprawdzić, na jaki poziom dodatku do emerytury mogliby liczyć emeryci podpisujący umowę odwróconego kredytu hipotecznego.
Bank pozwoli się zadłużyć tylko na 50 proc. wartości mieszkania
Sytuację seniora związaną z zastosowaniem odwróconego kredytu hipotecznego warto przeanalizować na konkretnym przykładzie. Taki przykład uwzględnia położenie emeryta/emerytki z Warszawy. Przyjęto, że wspomniana osoba liczy sobie 65 lat w chwili podpisania umowy.
Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, bank przy obliczaniu comiesięcznego dodatku do emerytury (dla przykładowego posiadacza mieszkania) weźmie pod uwagę dane GUS-u na temat przeciętnego dalszego okresu trwania życia. Dodatkowe założenie wskazuje, że po upływie wspomnianego okresu wartość zadłużenia w stosunku do ceny rynkowej mieszkania nie powinna przekroczyć 50 proc.
Krajowe banki już wcześniej sygnalizowały, że w przypadku "odwróconej hipoteki" raczej nie można liczyć na wyższy poziom wskaźnika zadłużenia (LtV). Wynika to z faktu, że bank musi uwzględnić ryzyko dotyczące np. ewentualnego spadku wartości mieszkania należącego do seniora. Ważne jest także ryzyko długowieczności. Polega ono na tym, że senior będący posiadaczem odwróconego kredytu hipotecznego może żyć znacznie dłużej niż wskazywałyby na to dane statystyczne.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl w ramach swoich samodzielnie wykonywanych obliczeń przyjęli również, że wartość mieszkania stanowiącego zabezpieczenie udzielanego kredytu obecnie wynosi 280 000 zł (7000 zł/mkw.). Mowa o lokalu (M2) z warszawskiej dzielnicy Praga - Południe, który liczy sobie 40 mkw. i znajduje się na dziewiątym piętrze "wielkopłytowego" bloku wybudowanego w 1978 r.
Inne założenia mówią, że nominalna wartość mieszkania średniorocznie będzie wzrastała o 1,5 proc., a stałe oprocentowanie odwróconego kredytu hipotecznego wyniesie 7,0 proc. Ta stawka uwzględnia wszystkie koszty ponoszone przez bank oraz jego zysk.
Mężczyźni będą mogli otrzymać nieco większe świadczenia
Obliczenia muszą zostać przeprowadzone osobno dla przykładowego emeryta oraz emerytki. Przyjęte założenia wskazują bowiem, że bank uwzględnia zależność między płcią oraz przeciętną dalszą długością życia. Według aktualnych danych GUS-u, kobieta w wieku 65 lat, średnio będzie żyła przez kolejne 20 lat. W przypadku mężczyzny liczącego sobie 65 lat, przeciętna dalsza długość życia wynosi około 16 lat.
Różnica szacowanej długości życia (pomiędzy kobietą oraz mężczyzną), zasadniczo wpływa na otrzymane wyniki. Okazuje się, że osoba posiadająca mieszkanie na Pradze - Południe o wartości 280 000 zł mogłaby liczyć na następujący dodatek do emerytury:
- 556 zł miesięcznie wypłacane dożywotnio - jeśli jest mężczyzną (wariant 1)
- 423 zł miesięcznie wypłacane dożywotnio - jeśli jest kobietą (wariant 2)
Podane kwoty nie są szczególnie wysokie. Trzeba jednak pamiętać, że w analizowanym przykładzie przyjęto limit zadłużenia seniora na poziomie 50 proc. przyszłej wartości mieszkania. Taki limit pozwala nie tylko na zmniejszenie ryzyka banku. Warto zdawać sobie sprawę, że ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym nakazuje bankowi zwrot różnicy pomiędzy ceną sprzedaży mieszkania i zadłużeniem ciążącym na nieruchomości.
Taką nadwyżkową kwotę otrzymują spadkobiercy zmarłego (o ile wcześniej sami nie spłacą zadłużenia wobec banku i nie wykupią mieszkania). Gdyby seniorzy z analizowanego przykładu zmarli zaraz po osiągnięciu średniej długości życia, a bankowi udało się sprzedać mieszkanie po cenie rynkowej, to spadkobiercy otrzymaliby około 178 000 zł (wariant 1) oraz 189 000 zł (wariant 2).
Nie każda nieruchomość okaże się atrakcyjna dla banku…
W ramach podsumowania warto nadmienić, że przykładowa analiza uwzględnia warszawskie mieszkanie, które pomimo swojego wieku oraz stosunkowo niskiego standardu stanowi atrakcyjne zabezpieczenie dla banku. Kluczowe znaczenie ma bowiem dobra lokalizacja na terenie Warszawy.
Oczywiście nie każda nieruchomość jest tak dobrym zabezpieczeniem dla kredytu (nie tylko odwróconego). Wraz z narastaniem problemów demograficznych w Polsce prawdopodobnie będzie zwiększać się liczba nieruchomości niezbyt chętnie widzianych przez banki jako zabezpieczenie dla różnego rodzaju zobowiązań.
Przykład mogą stanowić chociażby działki zlokalizowane z dala od dużych miast i ośrodków turystycznych oraz starsze lokale na terenie małych miejscowości. Powinny o tym pamiętać osoby traktujące nieruchomości jako formę zabezpieczenia emerytalnego.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
