"W II kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie ekspansji, nadal obserwowano wzrost cen. Liczba sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych pozostała wysoka, choć nieznacznie zmalała w stosunku do poprzedniego kwartału. Obserwowany wzrost cen mieszkań w znacznej mierze wiązał się ze wzrostem kosztów budowy, które były konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce. Wobec niedostatecznej podaży na rynku deweloperskim popyt mieszkaniowy w części przeniósł się na rynek wtórny, dodatkowo oddziałując w kierunku wzrostu cen na tym rynku" - czytamy w raporcie.
W omawianym okresie, według danych zebranych przez NBP, wzrosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne m2 mieszkań zarówno w stanie deweloperskim na rynkach pierwotnych (RP) analizowanych miast, jak i średnie ceny m2 na rynkach wtórnych (RW). Na rynku wtórnym Warszawy dominowała sprzedaż mieszkań tańszych, często położonych na obrzeżach, stąd niższa dynamika cen nominalnych. Ceny wyznaczone za pomocą indeksu hedonicznego (który zawiera korektę uwzględniającą różnice w atrybutach mieszkań - np. lokalizacja, powierzchnia użytkowa, standard wykończenia) wzrosły w 6 największych miastach (6M: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) o ok. 5,1% kw/kw oraz o 13,5% r/r), co oznacza dalszy wzrost cen m2 porównywalnych mieszkań. W 10 dużych miastach (10M: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) ceny hedoniczne utrzymały się na podobnych poziomach (3% kw/kw oraz 10,4% r/r), a w Warszawie, wyznaczone z istotnie mniejszej próby, spadły o 0,2% kw/kw jednak
wzrosły r/r o 7,8%.
Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, co oznacza, że sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Wzrosła różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co może wskazywać na brak akceptacji zbyt wysokich cen ofertowych ze strony kupujących. Kolejny kwartał rosły średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu m2 mieszkań (nie uwzględniając opłat eksploatacyjnych i opłat za media). Rośnie także podaż nowych mieszkań na lokalnym rynku najmu, podał też NBP.
Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) utrzymał się na podobnym poziomie względem poprzedniego kwartału i wyniósł w omawianym okresie 0,82 m2 oraz był wyższy o 0,33 m2 (tj. o 70%) względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego pozostał stabilny, podobnie jak kredytowa dostępność mieszkania dla przeciętnego gospodarstwa domowego. Głównym czynnikiem powodującym stabilizację wskaźników dostępności był zbliżony wzrost wynagrodzeń i cen mieszkań, czytamy dalej.
Zgodnie z raportem, inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu, jednak przy LTV=80% mieszkanie takie prawie nie generuje nadwyżki finansowej dla właściciela.
Roczna sprzedaż mieszkań i kontraktów na ich budowę na 6 największych rynkach pierwotnych w Polsce pozostała na poziomie poprzedniego kwartału i wyniosła ok. 62,4 tys. Zapas niesprzedanych mieszkań (oraz kontraktów na ich budowę) na tych rynkach zwiększył się o ok. 0,1 tys. względem poprzedniego kwartału i wyniósł na koniec II kw. 2019 r. ok. 51,3 tys. Liczba mieszkań gotowych do zamieszkania w ofercie sprzedaży zmniejszyła się. Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na 6 największych rynkach utrzymał się na poziomie 3,3 kwartału.
"Nadal oznacza to szybką sprzedaż pojawiających się ofert oraz ograniczone możliwości wyboru mieszkań dla nabywców. Szacowany przez NBP czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym zmniejszył się we wszystkich analizowanych miastach, co wskazuje na przeniesienie części popytu na ten, tańszy obecnie rynek" - wyjaśnia bank centralny.
Wskaźnik budowy mieszkań w toku w Polsce nieznacznie zmniejszył się w omawianym okresie, głównie na skutek wysokiej liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Utrzymująca się różnica pomiędzy cenami transakcyjnymi na RP i RW w 6M i Warszawie oznacza, że kupujący nie akceptują wyższych cen deweloperów i przenoszą swój popyt na rynek wtórny. Także struktura oferowanych mieszkań względem powierzchni odbiega od preferencji nabywców - zbyt mało jest relatywnie małych mieszkań względem popytu na nie.
W warunkach wysokiego popytu na mieszkania utrzymywał się wysoki popyt na grunty budowlane pod budownictwo deweloperskie, zwłaszcza w dobrze skomunikowanych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą miejską i zapleczem handlowo-usługowym, szczególnie we Wrocławiu i Krakowie. W konsekwencji ceny gruntów dalej rosły. Nabywane są także grunty tańsze, o słabszej lokalizacji i infrastrukturze. Zaobserwowano zjawisko wypierania budownictwa komercyjnego (biurowego) przez budownictwo mieszkaniowe - zazwyczaj mechanizm działa odwrotnie, zwraca uwagę NBP.
