Inwestor może kupić mieszkanie i je wynająć. Ale może też za podobne pieniądze kupić lokal użytkowy i znaleźć do niego najemcę. Można też pójść dalej i kupić lokal z najemcą w środku – czyli funkcjonujący i przynoszący stały dochód. Wbrew pozorom takich ofert jest całkiem sporo, bo dotychczasowi inwestorzy wychodzą z inwestycji i planują kolejne.
– Lokale użytkowe są sprzedawane drożej niż mieszkania. To różnica ok. 20 procent. Oczywiście wszystko zależy też od lokalizacji i podaży powierzchni w danym miejscu. Lokale użytkowe są droższe, ale jednocześnie bardziej dochodowe – mówi nam Artur Wojdat, właściciel portalu Okolica.pl, zajmujący się na co dzień sprzedażą lokali i obiektów komercyjnych z najemcą.
Najczęstszą praktyką rynkową jest nabywanie lokali użytkowych przez firmy, które zamierzają czerpać zyski z najmu i dokonywać odliczeń podatkowych. Stosunkowo rzadką praktyką jest kupowanie lokali przez osoby prywatne, bo to po prostu bardziej skomplikowane ze względów organizacyjnych i podatkowych. Warto więc mieć choćby działalność gospodarczą. W większości przypadków sprzedaży lokali użytkowych stawka podatku VAT wynosi 23 proc., choć zależy to od tego, jak długo sprzedający miał dany lokal i czy sprzedaje z majątku własnego.
Zobacz: Mieszkanie+. Do końca 2019 roku decyzja ws. 100 tys. mieszkań
Przepisy w ściśle określonych sytuacjach pozwalają też sprzedać lokal zwolniony z VAT. Jednak trzeba pamiętać, że często zdarzają się sprzeczne interpretacje. Potencjalny inwestor powinien zatem każdą transakcję skonsultować ze specjalistą.
– Inwestycja w lokale użytkowe jest zazwyczaj droższa od inwestycji w mieszkanie z punku widzenia wartości zakupu i ewentualnej adaptacji wnętrza. Ale zwrot z inwestycji w lokal usługowy jest zdecydowanie większy i szybszy. Rentowność jednak zależy od klasy i wielkości lokalu oraz najemcy – zwraca uwagę Maciej Górka, dyrektor Departamentu Rynku Pierwotnego w Home Broker.
Marcin Drogomirecki, ekspert z serwisu morizon.pl, szacuje, że różnica w cenie może wynosić od kilkunastu procent do kilkukrotności ceny typowego lokalu mieszkalnego. Michał Jaskólski, współzałożyciel morizon.pl, uściśla, że jeśli chodzi o duże miasta, inwestycja w lokal użytkowy w rozsądnej lokalizacji wymaga wyłożenia kwoty 2 - 3 razy większej niż za małe mieszkanie. – W przypadku Warszawy w grę wchodzą kwoty rzędu 0,6 - 1,2 mln zł. Ogranicza to znacząco grono potencjalnych inwestorów – podkreśla.
Zdaniem Macieja Górki ogromną popularnością cieszą się lokale usytuowane w nowych osiedlach mieszkaniowych, gdzie brakuje podstawowych usług czy sklepów. – Ceny nowych lokali w stanie deweloperskim w dużych miastach, gdzie powstają duże osiedla, zaczynają się od 500 tys. zł za obiekt o powierzchni do 100 metrów. Natomiast chcąc kupić w miarę nowy lokal z najemcą o podobnym formacie trzeba dysponować budżetem 2,5-3 mln zł. W dobrej lokalizacji zwrot z inwestycji następuje już po 10-15 latach, co jest trudne przy wynajmie długoterminowym mieszkań – mówi nam dyrektor w Home Broker.
Zarobisz więcej, ale czy łatwiej?
Artur Wojdat z okolica.pl podaje, że średnia rentowność sprzedawanych przez jego portal lokali użytkowych z najemcą wynosi ok. 7 proc. To szacunki dla dużych miast takich jak: Warszawa, Poznań, Wrocław.
W uproszczeniu można powiedzieć, że do tej średniej, czyli wspomnianych 7 proc., dodaje się lub odejmuje punkty procentowe związane z wadami i zaletami nieruchomości. Wynikają one z: lokalizacji, tego, czy jest najemca i jaki, stanu prawnego nieruchomości, jej stanu technicznego itd.
- Stopa zwrotu jest zawsze pochodną ryzyka. Im lepsze i bezpieczniejsze aktywo, tym niższą stopę zwrotu skłonni są zaakceptować inwestorzy. Te aktywa, które uważane są za najbardziej bezpieczne (np. lokale usytuowane na głównych ulicach handlowych największych polskich miast) sprzedawane są przy rentownościach ok. 6,5 proc., lokale "dobre" przy rentownościach ok. 7 proc., zaś te, gdzie można wskazać jakąś wadę (np. mniejszy ruch pieszy, końcówka umowy najmu, najemca niezwiązany z dużą siecią) 8 – 9 proc. - mówi Wojdat.
Jak to się przekłada na pieniądze?
– Tacy najemcy, jak banki, sklepy sieciowe czy usługi premium pozwalają uzyskać kilkunastoprocentową roczną stopę zwrotu, co daje dwukrotnie wyższy wynik od średniej przy najmie mieszkań. Oprócz tego najem komercyjny cechuje się mniejszą rotacją najemców. Na przykład czynsze uzyskiwane z placówek bankowych lub sieciowych sklepów w lokalach w dobrych lokalizacjach, gdzie krzyżują się ciągi komunikacyjne, plasują się w przedziale 12 - 25 tys. zł miesięcznie, co daje często rentowność na poziomie 10 - 15 proc. w skali roku – mówi Maciej Górka.
- Z jednej strony wynajem lokalu użytkowego oznacza zwykle podpisanie umowy na dłuższy okres, co w teorii powinno zapewnić bardziej stabilny zysk. Bez dokładnej weryfikacji najemcy można jednak trafić na takiego, który już po kilku miesiącach zacznie mieć problemy z regulowaniem czynszu szczególnie, jeśli dopiero zaczyna prowadzić swój biznes. Oprócz tego różnice między atrakcyjnością poszczególnych lokali są ogromne, nawet jeśli znajdują się blisko siebie. Łatwo trafić na taki lokal, który mimo potencjalnej atrakcyjności znajduje się nieco na uboczu - dodaje Górka.
Mimo wszystko regułą jest, że gdy już znajdzie się najemcę lokalu użytkowego, to współpraca z nim będzie trwała lata. – W przypadku mieszkań jest inaczej: najemca wchodzi, mieszka rok i się wyprowadza - zwraca uwagę Wojdat. Dlaczego w takim razie ludzie kupują mieszkania na wynajem? Odpowiedź jest prosta: na lokalach użytkowych trzeba bardziej się znać i brać pod uwagę więcej zmiennych.
– Na przykład z pozoru dobrze usytuowany lokal trudno wynająć, bo... znajduje się po tej stronie ulicy, która jest zdecydowanie mniej uczęszczana. Przykładem może być choćby warszawska ul. Marszałkowska na odcinku między pl. Konstytucji a rondem Dmowskiego, na której większość ruchu pieszego przypada na jej wschodnią, słoneczną stronę – zauważa Marcin Drogomirecki z morizon.pl.
Również Artur Wojdat z okolica.pl zwraca uwagę na jeszcze jeden aspekt. – Mieszkanie można wynająć nawet w 2 - 3 dni. W przypadku lokali na najemcę z reguły trzeba poczekać dłużej. Trudniej jest też oszacować wartość lokalu użytkowego i jego atrakcyjność, zwłaszcza jeśli jest to lokal nowy, który nie miał wcześniej najemcy. Ryzyko jest więc nieco wyższe, bo zawsze jest element pewnej niespodzianki – mówi.
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl
