Rynek mieszkaniowy w I kwartale 2023 r. wyraźnie się ożywił. Biura pośrednictwa oraz biura sprzedaży deweloperów znów zaczęły odbierać więcej zapytań ze strony kupujących. Jak wynika z danych portalu ogłoszeniowego, w trzech pierwszych miesiącach roku liczba zapytań dotyczących zakupu mieszkań z rynku wtórnego zwiększyła się o 34 proc. w porównaniu z ostatnim kwartałem 2022 r.
Rynek wtórny: mamy delikatny trend wzrostowy
Większa aktywność poszukujących i kupujących w niektórych lokalizacjach przekłada się już jednak na wyższe ceny ofertowe mieszkań. Jeśli chodzi o rynek wtórny, wzrosty najbardziej widoczne są na siedmiu największych rynkach w Polsce tj. w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Gdańsku, Szczecinie i Łodzi. O ile jeszcze w IV kwartale 2022 r., w przypadku większości metraży, dominowała stabilizacja cen (a przy największych mieszkaniach odnotowywano nawet niewielkie spadki), tak teraz ceny wzrosły. Według danych Nieruchomosci-online.pl, kiedy porównamy kwartał do kwartału, kawalerki z drugiej ręki podrożały w tych miastach o 2–6 proc., mieszkania 2-pokojowe o 2–5 proc., a największe lokale o 1–7 proc.
Spadki cen używanych mieszkań widoczne były głównie w mniejszych miastach wojewódzkich, ale i tam nie były one znaczące. W zależności od lokalizacji wynosiły najczęściej zaledwie od 1 do 2 proc.
– Obecnie mamy delikatny trend wzrostowy. Osoby wystawiające swoje nieruchomości na sprzedaż zaczynają podnosić ceny. I to nie tylko tych najbardziej popularnych metraży, ale także większych mieszkań. Pytanie, co będzie dalej? Wiadomo, że im wyższe ceny, tym mniej punktów styku pomiędzy sprzedającymi a kupującymi – mówi Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl, współprowadząca debatę "Kupić czy czekać? Na co mogą liczyć kupujący w II kwartale 2023 r.".
Zdaniem uczestników debaty wszystko wskazuje na to, że tendencja wzrostowa utrzyma się w kolejnych miesiącach, bo wśród kupujących zapanował większy optymizm. Poprawa nastrojów ma związek z "oswojeniem" się z wysokimi stopami procentowymi (od października 2022 r. wynoszą one 6,75 proc.), ze złagodzeniem rekomendacji KNF co do wyliczania zdolności kredytowej (z 5 proc. buforu na 2,5 proc. dla kredytów z okresowo stałą stopą procentową), a przede wszystkim z zapowiedzią wprowadzenia przez rząd programu "Bezpieczny Kredyt 2%" na zakup pierwszego mieszkania.
– Kawalerki, 2-pokojowe i małe 3-pokojowe mieszkania to te nieruchomości na rynku wtórnym, które dziś cieszą się największą popularnością. Także w kontekście "Bezpiecznego Kredytu 2%", bo na taki metraż będzie stać kupujących. Klienci już teraz podpisują umowy rezerwacyjne lub przedwstępne. I to są segmenty najbardziej zagrożone wzrostem cen. Widząc większe zainteresowanie, sprzedający będą chcieli uzyskać jak najwięcej – komentuje Ewa Klos-Rychter, pośrednik i radca prawny, właściciel KLOS Kancelaria Prawna Nieruchomości.
Sprzedający muszą być bardziej elastyczni
Wzrost cen prognozuje także znaczna część pośredników biorących udział w najnowszym badaniu nastrojów rynkowych, które przeprowadził portal Nieruchomosci-online.pl. I tak, w przypadku kawalerek z rynku wtórnego utrzymania wysokich stawek w II kwartale 2023 r. spodziewa się 47 proc. ankietowanych, a 42 proc. widzi pole do dalszych wzrostów. Z kolei w segmencie większych mieszkań 40 proc. agentów prognozuje stabilizację, a 34 proc. kolejne podwyżki.
Nie oznacza to jednak, że właściciele nieruchomości będą mogli w nieskończoność windować ceny.
– Sprzedający muszą zdać sobie sprawę, że sytuacja z 2021 r. szybko nie wróci. Wtedy po nieruchomości ustawiały się kolejki i kupujący nawet nie mieli czasu, aby dobrze przemyśleć swój zakup. Dziś jest inaczej. Klient kupujący jest bardziej wymagający, potrzebuje czasu, aby zdecydować się, bo ma kilka innych alternatywnych ofert. Dlatego sprzedający muszą być bardziej elastyczni w kwestii cen. Ostatni raport NBP pokazuje, że ceny ofertowe i transakcyjne różnią się, czyli sprzedający nie trzymają się tak sztywno swoich pierwotnych oczekiwań – podkreśla Ewa Klos-Rychter.
Rynek pierwotny: wyższe koszty budowy to wyższe ceny
Na rynku pierwotnym także trudno spodziewać spadków cen. Waldemar Wasiluk, wiceprezes zarządu Victoria Dom twierdzi, że "ubiegły rok był chyba najlepszym momentem na zakup nieruchomości".
– III kwartał 2022 r. był dla branży deweloperskiej chyba najtrudniejszy w ciągu ostatnich kilkunastu lat. Liczba transakcji spadła nawet o 70 proc. W przypadku dużych mieszkań praktycznie w ogóle nie odnotowywaliśmy sprzedaży. Deweloperzy byli elastyczni w kwestii negocjacji – zaznacza.
Teraz trudno liczyć na duże rabaty. Jednak, jak podkreśla przedstawiciel branży deweloperskiej, nie wynika to ze złej woli firm.
– Trzeba pamiętać, że przy tak wysokiej inflacji nie mamy wielkiego pola manewru, bo koszty wykonawstwa, materiałów budowlanych, energii czy uwarunkowań związanych z planami zagospodarowania są niezwykle wysokie. Musimy zdać sobie sprawę, że ceny przyszłych mieszkań będą wyższe. I to nie dlatego, że deweloperzy będą chcieli więcej zarabiać, ale po prostu koszty budowy są dziś dużo wyższe. W ciągu najbliższych kilku kwartałów będziemy obserwowali wzrost cen ofertowych – twierdzi Waldemar Wasiluk.
Wyższy poziom cen będzie warunkowała także mniejsza podaż. Jak wynika z najnowszych danych GUS, w I kwartale 2023 r. deweloperzy rozpoczęli o 28 proc. mniej budów niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Dodatkowo w porównaniu z 2022 r. o 34 proc. spadała liczba wydanych pozwoleń i zgłoszeń budowy.
Zainteresowany tematem? Zobacz całą debatę "Kupić czy czekać? Na co mogą liczyć kupujący w II kw. 2023 r.":
Płatna współpraca z Nieruchomosci-online.pl.