Czym jest służebność osobista i jakie są jej konsekwencje?

Służebność osobista to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Wszelkie kwestie dotyczące ustanowienia służebności osobistej zostały natomiast zawarte w Kodeksie cywilnym. Stosownie do jego treści uprawniony z tytułu służebności osobistej może korzystać z danej nieruchomości w ściśle oznaczony sposób. Jednocześnie ogranicza on prawa właściciela. 

Wyróżniane są trzy rodzaje służebności: osobiste, gruntowe i przesyłowe. Dwie pierwsze z nich dzielą się również na służebności czynne i bierne. Czynne polegają na tym, że osoba uprawniona korzysta z cudzej nieruchomości w określonym zakresie. Służebności bierne zaś dzielą się na dwie odmiany. Pierwsza z nich zakazuje właścicielowi danej nieruchomości podejmowania pewnych zachowań. Druga z kolei polega na zakazie wykonywania określonych uprawnień, które przysługują mu względem nieruchomości władnącej. 

Służebność osobista jest zawierana dożywotnio, co oznacza, że najpóźniej wygasa ona wraz z chwilą śmierci osoby uprawnionej. Dożywotnia służebność osobista jest wobec tego dokumentem, różniącym się od umowy dożywocia tym, że w przypadku służebności występuje jedynie obowiązek zaspokojenia potrzeb mieszkaniowym. Nie ma wówczas obowiązku utrzymywania służebnika.

Służebność osobista w porównaniu do gruntowej przyznaje określone uprawnienia tylko i wyłącznie indywidualnie oznaczonemu właścicielowi danej nieruchomości. Jest to więc obciążenie nieruchomości na rzecz osoby fizycznej. Służebność gruntowa zaś przysługuje każdoczesnemu właścicielowi oznaczonej nieruchomości. Nie ma znaczenia to, czy jest to osoba prawna, czy fizyczna. 

Służebność mieszkania to najczęstszy rodzaj służebności osobistej. Na podstawie umowy podpisanej z właścicielem mieszkania lub domu, dana osoba otrzymuje prawo do korzystania z nieruchomości w zakresie zaakceptowanym przez obie strony. Dokument ten musi być natomiast zawarty w formie aktu notarialnego. Następnie służebność mieszkania pozostaje wpisana do księgi wieczystej danej nieruchomości.

Jakie są prawa i obowiązki w służebności osobistej? Stosownie do treści Kodeksu cywilnego służebnik ma prawo zamieszkiwać wyznaczone pomieszczenie w domu. Może on korzystać ze wspólnych pomieszczeń i sprzętów, ale tylko pod warunkiem, że pozostają one wspólne dla wszystkich mieszkańców. Ponadto służebnik może przyjąć do mieszkania małżonka i małoletnie dzieci, jeżeli są one przez niego utrzymywane lub są potrzebne do prowadzenia gospodarstwa domowego. Dzieci mogą pozostać w mieszkaniu również po osiągnięciu pełnoletności.

Służebnik jest także zobowiązany do dokładania się do opłat za media lub innych rachunków. Niemniej jednak służebność może mieć formę odpłatną, jak i nieodpłatną, dlatego też wszelkie zasady i warunki zostają jasno określone w umowie. 

W przypadku braku informacji dotyczących sposobu wykonywania takiej służebności oznacza się go według potrzeb uprawnionego, biorąc jednocześnie pod uwagę zasady współżycia społecznego i zwyczajów miejskich. Służebność osobista przyjmuje niejako funkcję alimentacyjną, a jej celem jest zaspokojenie podstawowych potrzeb osoby uprawnionej. Prawo to jest niezbywalne, nie może zostać przeniesione na inną osobę, a także nie podlega ono dziedziczeniu.

Służebności nie można nabyć poprzez zasiedzenie. W niektórych przypadkach może być ona zmieniona na rentę i wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią służebnika. 

Służebność osobista najczęściej ustanawiana jest na rzecz rodziców. Wówczas decydują się oni na sprzedaż nieruchomości lub przekazanie jej swoim dzieciom. Zawierając umowę dożywotniej służebności z potomkami, będą oni mieli gwarancje zapewnienia potrzeb mieszkaniowych do końca życia.

Warto wiedzieć, że służebność nie musi być zawarta wyłącznie z członkami rodziny. Dotyczy ona również osób samotnych, które chcą przekazać swoje mieszkanie osobom niespokrewnionym, ale nie chcą stracić prawa do lokalu mieszkalnego. 

Z dożywotniej służebności osobistej nie można zrezygnować ani jej znieść. Wygasa ona najpóźniej wraz ze śmiercią osoby uprawnionej. Nie podlega ona dziedziczeniu, chyba że w dokumencie zostanie zastrzeżone, że po śmierci służebnika, nieruchomość będzie przysługiwać jego krewnym. 

Tak, jak zostało wspomniane, służebność osobista ma charakter alimentacyjny, w związku z czym może ona podlegać zamianie na rentę. Kiedy będzie to możliwe? W sytuacji, gdy uprawniony z tytułu służebności dopuszczać będzie się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa, m.in. zakłóca spokój, uszkadza lub niszczy sprzęty, dokonuje zmian w mieszkaniu, na które nie uzyskał zgody. 

Wówczas właściciel nieruchomości obciążonej może zażądać zmiany formy wykonywania służebności na rentę. Zamiana następuje na mocy orzeczenia sądowego. Sąd ustala również ostateczną wysokość otrzymywanej renty.