Dzierżawa ziemi - na czym to polega?

Zasady dotyczące dzierżawy ziemi rolnej zostały zawarte w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z nim przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, dzierżawca zaś zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Stronami umowy, tak jak zostało to wspomniane, jest dzierżawca i wydzierżawiający. Może być nimi osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej. Wydzierżawiający musi być dodatkowo właścicielem gruntu lub posiadaczem samoistnym, lub zależnym danego gruntu. 

Umowę dzierżawy można sporządzić na czas określony, który wynosi maksymalnie 30 lat, lub czas nieoznaczony. Może być ona zawarta w dowolnej firmie, jednak jeżeli dotyczy ona dzierżawy, która ma obowiązywać dłużej niż 1 roku, wtedy powinna zostać przygotowana w formie pisemnej. 

Zawarcie umowy dzierżawy ziemi rolnej nakłada na dzierżawcę oraz wydzierżawiającego szereg praw i obowiązków. Dzierżawca jest przede wszystkim zobowiązany do:

• terminowego uregulowania należnego czynszu,
• dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w niepogorszonym stanie,
• zwrócenia przedmiotu dzierżawy po zakończeniu umowy w niepogorszonym stanie,
• wykorzystania przedmiotu dzierżawy zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki.

Jeżeli chodzi o prawa dzierżawcy, może on używać przedmiotu dzierżawy, korzystać z niego oraz pobierać z niego pożyczki rozumiane jako np. płody rolne. W przypadku, gdy doszło do znacznego zmniejszenia przychodów uzyskiwanych z przedmiotu dzierżawy, a sytuacja ta nie miała miejsca z winy dzierżawcy, ma on również prawo ubiegać się o zmniejszenie czynszu. 

Warto wiedzieć, że w sytuacji, gdy dzierżawiony grunt rolny nie był obsiany zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, a po zakończeniu umowy dzierżawca zwrócił ziemię wraz z zasiewami, wówczas może on rozliczyć nakłady, jakie poniósł w związku z zasiewami. 

Jakie są prawa i obowiązki wydzierżawiającego? Przede wszystkim ma on obowiązek wydania przedmiotu dzierżawy w stanie przydatnym do użytku określonego ściśle w umowie. Wydzierżawiający może także wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli dzierżawca używa przedmiotu dzierżawy w sposób niezgodny z umową lub oddaje go do użytku innej osobie bez zgody wydzierżawiającego. 

Czynsz dzierżawy może być płacony zarówno w pieniądzach, jak i w świadczeniach innego rodzaju. Będzie to m.in. ułamkowa część pożytków, jakie dzierżawca uzyskuje z dzierżawy ziemi rolnej. W umowie dzierżawy należy dokładnie określić rodzaj czynszu, jego wysokość oraz zasady płatności. W zależności od ustaleń między stronami czynsz może być uiszczany miesięcznie, rocznie lub jednorazowo. Jeżeli w umowie nie zawarto zasad dotyczących płatności czynszu, wówczas dzierżawca płaci czynsz półrocznie "z dołu".

Prawo pierwokupu to nic innego, jak pierwszeństwo kupna określonej nieruchomości, w tym przypadku gruntu rolnego. Ma ono miejsce wtedy, kiedy właściciel gruntu chce sprzedać ziemię. Dzierżawca ma natomiast miesiąc od daty otrzymania zawiadomienia o sprzedaży na skorzystanie z prawa pierwokupu.

Prawo pierwokupu przysługiwać będzie dzierżawcy pod pewnymi warunkami:

• umowa dzierżawy gruntu została zawarta pisemnie i ma datę pewną (urzędowe poświadczenie daty zawarcia umowy),
• była wykonywana przez co najmniej 3 lata od daty zawarcia,
• nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa domowego dzierżawcy. 

Jeżeli więc dzierżawca spełnia określone warunki, wydzierżawiający nie może sprzedać nieruchomości bez zawiadomienia go o swoich zamiarach. 

Umowę dzierżawy można wypowiedzieć zgodnie z zasadami zawartymi w umowie. Jeżeli w umowie nie ma informacji na temat okresu wypowiedzenia, należy postępować zgodnie z treścią Kodeksu cywilnego. Wówczas dzierżawę ziemi będzie można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. 

Wydzierżawiający ma również prawo do wypowiedzenia umowy bez okresu wypowiedzenia, w sytuacji, gdy dzierżawca:

• używa gruntu rolnego wydzierżawionego niezgodnie z prawidłowymi zasadami gospodarki,
• zmienia przeznaczenie przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego,
• dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej 2 pełne okresy płatności, jeżeli natomiast czynsz rozliczany jest rocznie, to jeśli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad 3 miesiące,
• zaniedbuje przedmiot dzierżawy,
• oddaje przedmiot dzierżawy w poddzierżawę lub bezpłatne używanie bez zgody wydzierżawiającego.

Jeżeli umowa została zawarta na piśmie, w ten sam sposób należy przygotować wypowiedzenie pod warunkiem, że ustawa lub umowa nie zastrzega innej formy. 

W ostatnich latach dużą popularnością cieszy się dzierżawa ziemi rolnej pod fotowoltaikę. Jest to korzystne rozwiązanie, ponieważ wydzierżawiający może liczyć na wyższy czynsz niż w przypadku dzierżawy ziemi na cele rolnicze. Trzeba jednak wiedzieć, że wydzierżawienie ziemi pod farmę fotowoltaiczną wiąże się ze znacznie większą ilością formalności. 

Przede wszystkim umowa musi być zawarta w formie pisemnej. Co więcej, oddanie gruntów rolnych w dzierżawę pod fotowoltaikę wymaga odrolnienia działki. Aby grunt nadał się na tego typu cele, musi on spełniać określone warunki. Zmiana sposobu użytkowania gruntu podniesie również stawkę podatku. 

Podpisując umowę dzierżawy ziemi pod panele fotowoltaiczne, warto także dokładnie ją przejrzeć i upewnić się, że w dniu zakończenia umowy obowiązek usunięcia paneli zostaje po stronie wydzierżawiającego. 

Dzierżawa gruntu to przede wszystkim o wiele bardziej opłacalne rozwiązanie niż najem. Dzierżawca ma bowiem prawo nie tylko do użytkowania danej rzeczy, ale też pobierania z niej pożytku. Ponadto w przypadku dzierżawy dzierżawca ma prawo pierwokupu, jeżeli spełni określone warunki. Najem nie daje takiego prawa wynajmującemu. 

Jedną z zalet dzierżawy jest także czas trwania umowy, który może wynosić 30 lat, jak i zostać zawarty na czas nieokreślony. Wówczas wydzierżawiający może liczyć na stałe zyski z dzierżawy.