Ochrona najemcy — jakie prawa Ci przysługują?

Prawa najemcy są chronione nie tylko za pomocą przepisów kodeksu cywilnego, ale także dzięki zapisom ustawowym. W 2020 r. weszło w życie Obwieszczenie Marszałka Sejmu w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, które reguluje wzajemne obowiązki dwóch stron. 

Najemca może domagać się naprawy rzeczy, która obciąża wynajmującego, a bez której rzecz nie jest przydatna do użytku i wyznaczyć termin na wykonanie naprawy. Po upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. 

Co więcej, jeśli najęta rzecz ma wady, które ograniczają jej przydatność do użytku, najemca może żądać obniżenia czynszu na czas trwania wad. Jeżeli w chwili wydania lokal miał wady, które uniemożliwiają określone umową użytkowanie lub wady powstały później, ale wynajmujący pomimo zawiadomienia ich nie usunął albo wady nie są możliwe do usunięcia, najemca ma prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. 

Właściciel mieszkania, czyli wynajmujący, musi zapewnić sprawne działanie instalacji oraz urządzeń związanych z budynkiem, które umożliwiają najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, a także innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. 

Zgodnie z ustawą właściciel ma również obowiązek dbania o to, by mieszkanie oddane przez dotychczasowego najemcę i przeznaczone do ponownego najmu, było właściwie przygotowane. Wynajmujący musi np. wymienić zużyte elementy w mieszkaniu.

Obowiązkiem wynajmującego jest także utrzymywanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, a także dokonywanie napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody. Ten ostatni zapis musi sporo kontrowersji, ponieważ często to wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia jest podmiotem decyzyjnym w tych kwestiach. 

Najemca zobowiązany jest przede wszystkim do tego, aby płacić czynsz w terminie w kwocie, która została ustalona wcześniej z wynajmującym. Ma obowiązek eksploatować lokal w taki sposób, jaki określa zawarta umowa, a jeżeli nie jest to w niej przewidziane, w sposób, który odpowiada specyfice oraz przeznaczeniu lokalu.

Najemca musi także utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, które użytkuje w odpowiednim stanie technicznym, a także przestrzegać porządku domowego. Jeżeli zdarzą się naprawy, które mogą obciążyć wynajmującego, najemca powinien go o tym jak najszybciej poinformować (dotyczy to np. instalacji gazowej).

Częstą praktyką, która nie jest legalna, jest bezpodstawne podwyższanie czynszu najemcy. Wynajmujący ma prawo do podwyższenia opłat za czynsz, jednak musi wypowiedzieć najpierw na piśmie dotychczasową wysokość kwoty przy jednoczesnym zachowaniu okresu wypowiedzenia. O tym zapomina wielu wynajmujących, którzy myślą, że jedynie ustne poinformowanie o podwyższeniu załatwia sprawę, a najemca w kolejnym miesiącu musi już liczyć się z wyższym czynszem. 

W jakich sytuacjach właściciel mieszkania ma prawo rozwiązać umowę najmu? Może mieć to miejsce wtedy, gdy najemca:

• korzysta z lokalu niezgodnie z umową,
• zaniedbuje obowiązków nałożonych na niego przez ustawę, 
• dewastuje urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców budynków,
• rażąco narusza zasady porządku domowego, np. łamiąc ciszę nocną,
• zalega z opłatą czynszu przez co najmniej trzy okresy płatności,
• podnajmuje lokal bez zgody właściciela,
• nie stosuje się do nakazu opuszczenia lokalu przeznaczonego do remontu lub rozbiórki.

Rozwiązanie umowy najmu może mieć miejsce tylko wtedy, gdy wynajmujący prześle wcześniej najemcy pisemne upomnienie uprzedzające o możliwości rozwiązania umowy, jeżeli najemca nie zaprzestanie działań, które stanowią podstawę do wypowiedzenia umowy.