Problem z dostępnością i zakupem mieszkań był często wspominany przez polityków w dobiegającej końca kampanii wyborczej. Lewica proponuje budowę tanich mieszkań na wynajem, Koalicja Obywatelska zerowy kredyt na zakup pierwszej nieruchomości oraz 600 zł dodatku na wynajem.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Z kolei Prawo i Sprawiedliwość zapowiada kontynuację swojego programu "Bezpieczny kredyt 2 proc." i rozwijanie programów budownictwa socjalnego, komunalnego oraz społecznego budownictwa czynszowego. Konfederacja proponuje natomiast obniżenie o 30 proc. cen mieszkań, co ma stać się po wprowadzeniu autorskiej reformy tego ugrupowania.
Jak dotąd żaden program przygotowany przez rządzących – czy to za poprzednich rządów, czy obecnych – nie powstrzymał jednak wzrostu cen mieszkań.
Osiem lat wzrostu cen
Wzrost średniej ceny ofertowej mieszkań pomiędzy II kwartałem 2023 r. a IV kwartałem 2015 r., gdy zaczął rządzić PiS, wyniósł 95 proc. w przypadku rynku pierwotnego i 87 proc. w przypadku rynku wtórnego (jeśli weźmiemy pod uwagę 10 największych miast) - wskazuje Karolina Klimaszewska z Otodom.
W drugim kwartale 2023 r. średnio za m kw. mieszkania na rynku pierwotnym trzeba zapłacić 9718 zł, a w przypadku wtórnego – 7938 zł. Prawie osiem lat temu stawki ofertowe sięgały 4976 zł i 4254 zł.
Spośród 17 miast wojewódzkich najszybszy wzrost stawek na rynku pierwotnym odnotowywany jest w Szczecinie (+148 proc.) oraz w Krakowie (+101 proc.). Dla pozostałych miast dynamika wzrostu wynosi od 66 proc. w Poznaniu, poprzez 82 proc. w Gdyni, Gdańsku, Białymstoku, po ponad 95 proc. w Zielonej Górze, Łodzi i Opolu – wylicza Klimaszewska.
Natomiast w przypadku rynku wtórnego największy wzrost średnich cen ofertowych dotyczy Zielonej Góry (+111 proc.) oraz Gdańska (+105 proc.). Średnia w pozostałych miastach wzrosła od 65 proc. w Warszawie, przez ponad 90 proc. we Wrocławiu, Szczecinie, Krakowie, Bydgoszczy i Białymstoku oraz 95 proc. w Łodzi.
O wzrostach cen i czynnikach wpływających na niekończące się podwyżki rozmawiamy również z Bartoszem Turkiem, głównym analitykiem HREIT.
Ekspert wyjaśnia, że w latach 2015-2023 mieliśmy w sumie sporo punktów zwrotnych, które skumulowały się w latach 2020-2023. Wcześniej sytuacja rozwijała się dość spokojnie.
– Z tej sielanki wybił nas jednak COVID-19. Na kilka tygodni zahamował obrót na rynku mieszkaniowym. W maju-czerwcu życie zaczęło jednak do mieszkaniówki wracać – mówi nam Turek.
– Okazało się, że wstrzymanie inwestycji przez deweloperów było błędem, bo wielu zamożniejszych Polaków ruszyło na zakupy, żeby nabyć mieszkanie lepiej odpowiadające potrzebom w tych "chorych czasach". To jeszcze spotęgował początek 2021 roku, kiedy banki znowu zaczęły przyjmować wnioski kredytowe od osób posiadających niski wkład własny. Tych osób było bardzo dużo, bo w 2020 roku banki na takich klientów się zamknęły. To dlatego w 2021 roku na rynku mieszkaniowym bite były rekordy, a ceny rosły – dodaje.
Ekspert przypomina, że później wybuchła wojna w Ukrainie, a niewiele wcześniej Rada Polityki Pieniężnej zaczęła podnosić stopy procentowe. A regulacje Komisji Nadzoru Finansowego spowodowały, że jeszcze trudniej było zdobyć kredyt na własne mieszkanie.
"To może być dla wielu szok"
Warto zwrócić uwagę na relację przeciętnego wynagrodzenia do cen mieszkań. W money.pl porównaliśmy siłę nabywczą z 2022 roku do 2019 roku. W 2022 r. za średnią krajową mogliśmy kupić mniej mieszkań niż trzy lata wcześniej.
Jedynie w Gdańsku można było kupić o 0,3 m kw. więcej w porównaniu do okresu sprzed pandemii.
Jeśli cofniemy się jeszcze o rok - do 2018 r. - widać, że nasza siła nabywcza była nieco wyższa przed kryzysem wywołanym pandemią. Co ciekawe, mimo wysokiej inflacji oraz rosnących cen mieszkań, teraz zbliżamy się właśnie do tego poziomu.
Ekonomista Mateusz Urban na platformie X (dawniej Twitter) przywołał niedawno dane, które pokazują w szerszej perspektywie wspomnianą relację.
Na ceny na rynku nieruchomości trzeba patrzeć w kontekście innych cen (CPI, płac). To może być dla wielu szok, ale obecnie (dane za II kwartał 2023 r.) za średnią pensję brutto kupimy ok. 0,7 m kw. mieszkania - dokładnie tyle, co pod koniec 2018 r. - wskazał Urban.
Co dalej z cenami mieszkań?
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, przypomina, że ostatnie lata obfitowały w wiele różnorodnych programów dotyczących mieszkalnictwa, jednak otoczenie gospodarcze nie sprzyjało stabilizacji na rynku.
Obecna kampania wyborcza dostarcza nam również wiele pomysłów kreowanych przez kandydatów dotyczących uzdrowienia mieszkalnictwa. Temat jest ważny, społecznie nośny, więc nie ma co się dziwić, że jest wykorzystywany. Nie sadzę, by te wyborcze pomysły uzdrowiły rynek nieruchomości jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki – ocenia Błeszyński.
Karolina Klimaszewska z Otodom zwraca uwagę, że wszystkie programy od kilkunastu lat skupiają się na stymulowaniu popytu, a nie podaży.
– W efekcie ceny za każdym razem rosną. Tak było w przypadku "Rodziny na Swoim", "Mieszkania dla Młodych", jak i teraz – gdy mamy program "Pierwsze Mieszkanie" i jego element – "Bezpieczny Kredyt 2 proc." Jedynie "Mieszkanie Plus" zadziałało inaczej, ale program ten trafił na zły moment na rynku. Miał słuszne założenia, ale złe wykonanie i w efekcie kilka razy potykał się o własne nogi, próbując wstać, i został po cichu wygaszony – ocenia ekspertka.
Bartosz Turek uważa, że przepis na spadek cen jest prosty.
Wystarczy pobudzić podaż mieszkań, czyli spowodować, aby budowało się więcej. Wymagałoby to deregulacji i pobudzenia konkurencji, czego politycy i aktywiści w sektorze budownictwa mieszkaniowego co do zasady nie lubią – mówi w rozmowie z money.pl.
Dodaje, że należałoby uwolnić grunty z Krajowego Zasobu Nieruchomości oraz zmienić skomplikowany i czasochłonny proces przygotowania inwestycji. Można byłoby również zmniejszyć wymagania stawiane przed deweloperami w zakresie energochłonności, co spowodowałoby obniżenie kosztów budowy.
– Dziś jedyne na co możemy liczyć, to to, że deweloperzy, którzy od kilku miesięcy obserwują duży popyt na mieszkania, w końcu dadzą radę uruchomić więcej inwestycji, a dzięki temu oferta tańszych mieszkań zostanie odbudowana i podaż zacznie w końcu nadążać za popytem. Nie znaczy to jednak, że mieszkania stanieją, a raczej to, że ceny przestaną tak rosnąć. Jeśli znowu nieruchomości zaczną drożeć wolniej niż tempo wzrostu płac, to już będzie co najmniej mały sukces – uważa analityk.
Weronika Szkwarek, dziennikarka money.pl
