"Na rynku mieszkaniowym rok 2021 był rokiem rekordowym i to pod bardzo wieloma względami" - ocenia Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. Jak dodał, jest niemal pewne, że w 2021 r. powstanie w Polsce około 230 tysięcy nowych domów i mieszkań.
To nie tylko więcej niż w 2020 roku, ale też najwięcej od ponad 40 lat. Jest to przede wszystkim zasługa deweloperów, którzy odpowiadają za prawie 2 z 3 nowych nieruchomości. Pozostałe najczęściej wznosili rodacy budujący domy na własne potrzeby - tłumaczy główny analityk HRE Investments.
Jednocześnie wskazał, że spółdzielnie, gminy czy firmy budujące mieszkania dla swoich pracowników w trakcie całego roku zbudują 2 proc. z 230 tysięcy domów i mieszkań.
Coraz więcej mieszkań w budowie
Z analizy HRE Investments wynika, że w kolejnych latach rekord ten może być poprawiany, ponieważ w 2021 r., sami tylko deweloperzy mieli w budowie ponad ćwierć miliona mieszkań.
"To też jest najlepszym wynikiem w historii. Ta produkcja wprost wynika z potrzeb, które zgłaszają rodacy. Okazuje się bowiem, że rekordowa liczba nowo budowanych mieszkań i tak jest niewystarczająca" - wyjaśnił Turek. Jak dodał, powołując się na dane firmy JLL, w ofercie deweloperów w największych miastach są lokale odpowiadające łącznie półrocznej sprzedaży. Jego zdaniem, "to o wiele za mało".
Dopiero oferta odpowiadająca rocznej sprzedaży jest uznawana za sytuację, w której nie ma presji na wzrost cen mieszkań - podkreślił analityk.
Niemal 90 mld zł w kredytach mieszkaniowych
Jak zauważa Turek, banki w 2021 r. udzielą "najpewniej" na kwotę ok. 85-90 miliardów złotych kredytów mieszkaniowych. "To o około połowę więcej niż w 2020 roku, ale też najwięcej w historii" - zaznaczył.
W jego ocenie powody takiego wyniku są co najmniej dwa. "Po pierwsze w 2020 roku banki zakręciły kurki z kredytami i sporo rodaków nie mogło sobie pozwolić na zakup mieszkania. Ten niezrealizowany popyt przeszedł na kolejny rok. Było to możliwe wraz z odkręceniem kurków z kredytami w styczniu 2021 roku" - tłumaczy Turek.
Zdaniem analityka, efektem tego było uruchomienie popytu odroczonego z pierwszego roku epidemii. "To dlatego w bieżącym roku aż tylu rodaków wystąpiło o kredyt mieszkaniowy. Ponadto, wnioskowali oni o wyższe kwoty. Najnowsze dane BIK sugerują, że w listopadzie przeciętna wartość kredytu wyniosła aż 338 tys. zł. To najwyższy wynik w historii" - przekazał.
W opinii Turka, w ostatnim kwartale tego roku, jak również w 2022 roku na spadek popytu ze strony potencjalnych kredytobiorców wpływają i wpływać najpewniej będą podwyżki stóp procentowych.
Już dziś ich efektem jest wzrost raty złotowego kredytu mieszkaniowego o około 25 proc. (względem sytuacji z września). W związku z tym, że kredyty podrożały, to doszło do spadku zdolności kredytowej - zauważa analityk.
Jak dodał, trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi, która we wrześniu mogła zadłużyć się na 700 tys. zł, dziś może pożyczyć o 100-150 tys. zł mniej.
Ceny mieszkań. Stawki nadal idą w górę
Jeśli chodzi o ceny mieszkań, to jak zauważa Turek powołując się na najświeższe dane przygotowane przez NBP, sugerują one, że we wszystkich miastach wojewódzkich stawki poszły w górę i w prawie wszystkich ceny są najwyższe w historii.
"Najmocniej w ciągu roku mieszkania zdrożały w Krakowie i Wrocławiu. Tu stawki poszły w górę o 1200-1300 złotych w przeliczeniu na metr. Bardzo mocno ceny wzrosły też w Zielonej Górze, która tradycyjnie należała do grona najtańszych miast wojewódzkich. Ostatnie 12 miesięcy przyniosły tam podwyżkę o prawie tysiąc złotych w przeliczeniu na metr" - tłumaczy analityk.
Z analizy HRE wynika, że bardzo często mieszkania w miastach wojewódzkich drożały w horyzoncie rocznym o około 400-600 złotych w przeliczeniu na metr. Dotyczyło to Białegostoku, Gdańska, Katowic, Kielc, Łodzi, Olsztyna, Rzeszowa, czy Warszawy.
Najmniejsze podwyżki zanotowaliśmy natomiast w Opolu (o około 350 złotych za metr) oraz w Poznaniu, gdzie stawki niemal nie wzrosły. Rok przyniósł bowiem tu podwyżkę o symboliczne 22 złote w przeliczeniu na metr.
Rosnące ceny mieszkań przekładają się na przychody generowane przez firmy deweloperskie. W tym obszarze w 2021 roku rekord także jest już właściwie przesądzony. W 2021 roku deweloperzy z 7 największych miast powinni sprzedać około 65-67 tysięcy mieszkań. Byłby to wynik o jedną czwartą lepszy niż przed rokiem - zauważa Turek.
Jak dodał, w bieżącym roku deweloperzy sprzedawali przeciętne "M" po cenie o około 10-15 proc. wyższej niż przed rokiem. Oznacza to, że tegoroczna sprzedaż firm działających w największych miastach może być o 35-40 proc. wyższa niż przed rokiem. "Byłby to też bez wątpienia najlepszy wynik w historii firm budujących mieszkania w Polsce" - podkreślił Turek.
