Czym jest umowa o dożywocie?
Umowa o dożywocie to rodzaj umowy cywilnoprawnej regulowanej przez Kodeks cywilny. Podpisując ją, właściciel danej nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę. Nabywca zaś w zamian za to zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub/i bliskiej mu osobie dożywotnie utrzymanie. W chwili zawarcia umowy zbywca nieruchomości staję się dożywotnikiem, a nabywca zobowiązanym z umowy.
Podstawową funkcją umowy o dożywocie jest funkcja alimentacyjna. Umowa może z kolei dotyczyć każdej nieruchomości: gruntowej, lokalnej, gospodarstwa rolnego, udziału we współwłasności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego lub udziału w nim.
Jakie są charakterystyczne cechy umowy o dożywocie?
Umowa dożywocia musi być sporządzona i zawarta w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. Najistotniejsze elementy, które powinny się w niej znaleźć to natomiast przeniesienie prawa własności nieruchomości oraz określenie zobowiązań nabywcy wobec dożywotnika. Kiedy przechodzi własność w umowie dożywocia? Zgodnie z powyższym, własność nieruchomości przechodzi na nabywcę w momencie podpisania umowy.
W umowie należy również zawrzeć:
- dane obu stron (PESEL, miejsce zamieszkania, numer i serię dowodu osobistego itd.),
- przedmiot umowy,
- data, w której przedmiot zostanie przekazany nabywcy.
Jakie dokumenty należy dołączyć do umowy dożywocia? W zależności od rodzaju nieruchomości do umowy konieczne może okazać się dołączenie:
- dokumentów potwierdzających nabycie nieruchomości,
- numeru księgi wieczystej,
- zaświadczenia o braku zaległości w opłatach za nieruchomość,
- wypisu z rejestru gruntów,
- wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- wyrysu z mapy ewidencyjnej.
Kto może zawrzeć umowę dożywocia?
Zbywcą nieruchomości może być tylko i wyłącznie osoba fizyczna, ze względu na obowiązek dożywotniego utrzymania. Nabywcą zaś może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Ponadto prawo dożywocia może także przysługiwać kilku osobom, np. małżonkom.
Najczęściej umowa dożywocia zawierana jest z członkami rodziny. W rzeczywistości jednak nie ma takiego obowiązku i może być ona zawarta nawet z obcą osobą.
Jakie są koszty podpisania umowy dożywocia?
Tak, jak zostało to wspomniane, umowa o dożywocie, musi być podpisana w obecności notariusza. Jej koszt natomiast, zależny będzie od wartości danej nieruchomości i podlegać będzie on taksie notarialnej, której wysokość jest ściśle określona w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Dodatkowo do kosztów należy doliczyć opłatę sądową w wysokości 200 zł od wniosku o wpis do księgi wieczystej prawa własności. Jeżeli w księdze ma znajdować się informacja o prawie dożywocia zbywcy nieruchomości, wówczas należy uiścić opłatę sądową w wysokości 150 zł od wniosku o wpis praw osobistych.
Opłatom podlegać będzie także sporządzenie wypisów aktu notarialnego. Ponadto umowa dożywocia jest umową cywilnoprawną, a więc obowiązuje ją podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości.
Do czego zobowiązane są strony podpisujące umowę?
W umowie dożywocia przede wszystkim powinny zostać jasno określone zasady dożywotniego utrzymania zbywcy nieruchomości. Jeżeli prawa i obowiązki nie zostały jasno wyszczególnione w umowie, wówczas będą one wynikać z zapisów Kodeksu cywilnego.
Stosownie do jego treści nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu pożywienie, ubrania, mieszkanie, światło, opał, pomoc i pielęgnację w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.
Ze względu na to, że dożywocie to prawo majątkowe osobiste, jest ono niezbywalne i nie podlega dziedziczeniu. Oznacza to, że na skutek śmierci dożywotnika umowa wygasa, a dożywotnik nie może przenieść prawa na inną osobę.
Czy można rozwiązać umowę dożywocia?
Rozwiązanie umowy dożywocia ma miejsce bardzo rzadko, a prawo do tego ma tylko i wyłącznie sąd. Co więcej, do takiego orzeczenia muszą wystąpić solidne przesłanki. Warto wiedzieć, że sam konflikt między dożywotnikiem a nabywcą nie jest powodem do rozwiązania umowy dożywocia.
Jeżeli między stronami umowy wytworzą się stosunki, które powodują, że nie mogą oni pozostawać ze sobą w bezpośredniej styczności (konflikt), lub nabywca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, sąd na żądanie jednej z osób, może zmienić niektóre uprawnienia. Najczęściej zmianom ulega forma umowy, która zamienia dożywotnie utrzymanie na dożywotnią rentę dla dożywotnika.
Umowa dożywocia a zachowek
Umowa dożywocia w przeciwieństwie do umowy darowizny jest umową odpłatą. W związku z tym nieruchomość, będąca przedmiotem umowy, nie zostanie wliczona do spadku. Wobec tego nabywca nieruchomości po śmierci dożywotnika nie ma obowiązku zapłaty zachowku na rzecz jego spadkobierców.
Podsumowanie: umowa dożywocia plusy i minusy
Główną korzyścią wynikającą z umowy dożywocia jest przede wszystkim możliwość zapewniania spokojnej starości osobom starszym. Z racji tego, że umowa obejmuje dożywotnie utrzymanie, w szczególności korzystna będzie dla osób, które nie mają wystarczających środków finansowych na samodzielne utrzymanie.
Nabywca nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie uzyskuje zaś nieruchomość. Nie musi on więc zaciągać żadnych zobowiązań kredytowych na wiele lat. Po podpisaniu umowy natychmiastowo zyskuje on prawo własności do nieruchomości.
Wadą umowy o dożywocie jest natomiast konieczność poniesienia kosztów związanych ze sporządzeniem i podpisaniem umowy u notariusza. Umowa podlega również opodatkowaniu w wysokości 2 proc. od wartości rynkowej nieruchomości. Ponadto jest ona trudna do rozwiązania i zawierana jest długoterminowo, dlatego trzeba liczyć się z możliwością wystąpienia konfliktów między stronami umowy.
