Od około dwóch lat krajowy pierwotny rynek mieszkaniowy pozostaje w dość dziwnym stanie koniunkturalnego zawieszenia, któremu trudno przypisać komplet cech klasycznej prosperity, a jednocześnie niełatwo doszukać się wiarygodnych symptomów cyklicznego spowolnienia - zauważa ekspert portalu RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński.
Taki stan rzeczy można wytłumaczyć jedynie stanem przedłużającego się w czasie przesilenia, które za sprawą czynników okołorynkowych nie jest w stanie się w pełni dokonać. Tym samym dość wyraźnie zasygnalizowany już w 2018 roku początek spowolnienia koniunktury po kilku latach boomu, został zanegowany w kolejnym roku za sprawą wyborów parlamentarnych i związanych z nimi kolejnych rozszerzeń rządowych programów socjalnych oraz zapowiedzi przyśpieszonego wzrostu płac Polaków.
Ten ostatni aspekt miał bowiem wywindować ceny mieszkań w Polsce w ciągu czterech lat nawet o 50 procent, co mogło znacznie przyśpieszyć decyzje zakupowe tysięcy rodaków.
Z kolei rok 2020 w mieszkaniówce to już istny koniunkturalny rollercoaster. Doskonały wręcz wynik sprzedaży lokali deweloperskich w pierwszym kwartale poprzedziło załamanie rzędu dwóch trzecich w kolejnych trzech miesiącach lockdownu. Z kolei kwartał trzeci przebiegł pod znakiem odbicia parametrów deweloperskiej kontraktacji. Być może właśnie w owym odreagowaniu, jego dynamice i wiarygodności tkwi klucz do zagadki rozwoju koniunktury w nowym 2021 roku.
Rok 2021 w mieszkaniówce z optymistyczną perspektywą?
Brak trwałego załamania popytu na nowe mieszkania, a co równie istotne także ich cen w bezprecedensowych warunkach wyniszczającej światową gospodarkę globalnej pandemii z trudną do przewidzenia perspektywą, to jednoznaczny sygnał mocy rodzimego rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Taki stan rzeczy z dużym prawdopodobieństwem determinują bliskie zeru stopy procentowe NBP bez bliskich widoków na ich podniesienie, a także wielomiliardowe kapitały poszukujące bezpiecznej przystani w czasach skrajnej niepewności panującej na rynkach. Ogromnych rozmiarów dodruk krajowego pieniądza budzi uzasadnione obawy dysponentów większych zasobów finansowych o utratę wartości rodzimej waluty i przyśpieszenie inflacji już w bliskiej perspektywie.
W tych okolicznościach – przynajmniej teoretycznie – trudno o lepszą alternatywę niż nieruchomości, w których co zasobniejsi rodacy w ostatnich miesiącach z rosnącą determinacją lokują coraz to większe środki, kreując popyt na mieszkania deweloperskie. Stawiają więc na "real estate" mieszkaniówki, nie przejmując się zbytnio utrwalającym się stanem oczywistego i najwyraźniej nie incydentalnego tąpnięcia koniunktury na rynku komercyjnego wynajmu. Pytanie, czy tego typu wybór utrzymania wartości majątku w najbardziej od dekad niepewnych czasach jest przysłowiowym „strzałem w dziesiątkę”.
Śledząc ewolucję prognoz wzrostu gospodarczego Polski w 2021 roku, zakładającą choćby przez Goldman Sachs PKB kraju na poziomie 6,1 proc., wydaje się, że może być tylko coraz lepiej. Tego typu parametry rozwoju polskiej gospodarki, przyznające Polsce miejsce regionalnego lidera, niemal całkowicie wykluczają ewentualność istotnego osłabienia koniunktury w pierwotnym segmencie krajowej mieszkaniówki w nowym roku, a nawet dają nadzieję na kontynuację prosperity po chwilowym „covidowym” incydencie w roku bieżącym. Pytanie, czy to nie aby zbyt optymistyczny scenariusz.
Hurraoptymizm nienajlepszym doradcą
Mimo wszystko jednak nadmiernie optymistyczne prognozy rozwoju koniunktury na pierwotnym rynku mieszkaniowym w przewidywalnej przyszłości, a więc w perspektywie przyszłego roku, wydają się dość ryzykowne. Sytuację na rynku mieszkaniowym w pierwszym rzędzie determinuje stan rynku pracy, perspektywy kształtowania poziomu minimalnych i średnich płac, i przede wszystkim zmiany wskaźnika bezrobocia rejestrowanego.
W obecnych warunkach gospodarczych bardzo trudno liczyć na utrzymanie tych parametrów na poziomie kruchej stabilizacji po pierwszych miesiącach walki z pandemią koronawirusa. Raczej należy się przygotować na dyskomfort mniej lub bardziej dotkliwego pogorszenia warunków gospodarczych kraju, a co za tym idzie adekwatnego zjazdu kondycji ekonomicznej społeczeństwa połączonej ze spadkiem nastrojów konsumenckich.
Tym samym uczestnicy rynku nieruchomości mieszkaniowych muszą być przygotowani na różne scenariusze rozwoju sytuacji co najmniej w perspektywie najbliższych kwartałów, łącznie z tymi, zakładającymi mniej lub bardziej dotkliwe koniunkturalne tąpniecie.
Deweloperzy mieszkaniowi być może będą zmuszeni do rewizji dotychczasowej polityki biznesowej, zakładającej trwanie rynkowej prosperity oraz utrzymanie wysokich marż brutto na poziomie 25-30 proc., w wypadku prawdopodobnego braku możliwości utrzymania presji popytowej rynku na dotychczasowym poziomie. W nadchodzącym roku bardzo możliwe wydaje się również, w sytuacji spełnienia mniej optymistycznego scenariusza rozwoju koniunktury, ograniczenie aktywności inwestycyjnej branży deweloperskiej.
Spadek nowych budów rzędu co najmniej kilku procent, jak również, pomimo przewidywanego wzrostu inflacji, korekta cen transakcyjnych w granicach 5-10 proc., raczej w postaci promocji, gratisów i rabatów aniżeli w bezpośredniej formie korekty cenników deweloperskich, wydają się bardzo prawdopodobne.
Tym samym klienci deweloperskich biur sprzedaży mogą oczekiwać w nowym roku komfortowych warunków transakcyjnych. Wybór mieszkań przy obecnej i oczekiwanej podaży lokali z pierwszej ręki powinien być bardziej niż zadowalający, a możliwości negocjacji cen w pełni satysfakcjonujące. Do tego dochodzi perspektywa dostępności mieszkań już w pełni pasywnych, których budowa powinna ruszyć w przeciągu najbliższych miesięcy.
Z kolei deweloperów mieszkaniowych może czekać najtrudniejszy okres od kilku lat. Zanosi się na wzrost konkurencji w ramach samej branży, co pociągnie za sobą konieczność intensyfikacji działań promocyjnych i wszelkich inicjatyw przyciągania klienta do władnych inwestycji.
Ewentualnego osłabienia kondycji rynku mieszkaniowego w pespektywie przyszłego roku nie należy jednak przesadnie demonizować. Nieubłagana cykliczność rynku nieruchomości jest jego naturalnym i niezbędnym atrybutem, warunkującym optymalny rozwój mieszkaniówki w długiej perspektywie.
