Prawie 5 procent w Warszawie, ponad 3- w Gdyni i kilka innych miastach. Mieszkania na wynajem cały czas przynoszą zyski.
Biorąc pod uwagę oparte na medianach średnie rynkowe, rentowność najmu powoli spada, ale warto zauważyć, że przeciętne zyski z tego rozwiązania nadal są znacząco wyższe od tych oferowanych przez bankowe lokaty i obligacje skarbu państwa – wynika z najnowszego raportu opracowanego przez Home Broker i Domiporta.pl. Przeciętna rentowność najmu netto dla siedmiu badanych ośrodków miejskich (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) wyniosła w maju 3,97 proc., podczas gdy dwa miesiące temu było to 4,03 proc., a rok temu 3,99 proc. Najwyższe stopy zwrotu inwestycja taka przynosiła w trzecim kwartale 2012 r., kiedy to przeciętna rentowność najmu wynosiła 4,58 proc., a w Gdańsku i Warszawie przekraczała 5 proc. Największy zysk powinno przynieść mieszkanie kupione na wynajem w stolicy - 4,77 proc. netto.
Perspektywa wejścia na rynek dużego gracza z państwowym zapleczem finansowym (Fundusz Mieszkań na Wynajem) sprawia, że zakup mieszkanie na wynajem w ciągu kilku kwartałów stanie się nieco bardziej ryzykowną inwestycją. _ - W budżecie BGK jest przewidziane prawie 5 mld złotych na ten cel. Możemy się spodziewać, że po wprowadzeniu tak dużego wolumenu nowych mieszkań stanie się on regulatorem rynku i wymusi obniżki cen, a co za tym idzie wzmocni zainteresowanie najmem - _ mówi Maciej Górka z Domiporta.pl.
Warto jednak zwrócić uwagę, że dla indywidualnych inwestorów, wbrew pozorom, może to być dobra informacja, bo program pobudzi rynek najmu.Z danych Domiporta.pl wynika, że zainteresowanie najmem rośnie, obecnie prawie 23 proc. zapytań w systemie dotyczy właśnie najmu, podczas gdy rok temu było to 21,5 proc., a dwa lata temu 19,7 proc.
Stolica droga, ale można zarobić
Niezmiennie najwięcej za wynajem mieszkania można dostać w Warszawie. Przeciętnie metr kwadratowy przynosi w stolicy 43 zł, co jest wartością znacząco wyższą od wszystkich pozostałych miast. Od Krakowa i Wrocławia stolica jest droższa o 35-40 proc., od Gdańska i Poznania o ok. 55 proc., a Gdyni o 75 proc. Warszawskie stawki przekraczają łódzkie (najtańsze miasto w zestawieniu) o 92 proc. Przez ostatnie 12 miesięcy średnie stawki najmu w większości miast wzrosły, najbardziej w Krakowie i Wrocławiu (4,5-5 proc.). Spadki odnotowano jedynie w Trójmieście. W Gdańsku średni koszt wynajęcia metra kwadratowego mieszkania obniżył się o 0,7 proc., a w Gdyni o 5 proc.
Najwyższe stawki najmu w Warszawie łączą się naturalnie z najwyższymi cenami mieszkań. Wg ostatnich danych z Indeksu Cen Transakcyjnych (liczonego na podstawie transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) za metr kwadratowy mieszkania w stolicy trzeba przeciętnie zapłacić 6901 zł, zdecydowanie najwięcej spośród badanych miast. Warszawa jest największym w Polsce ośrodkiem akademickim (66 uczelni) i biznesowym w kraju, za czym idą zarówno ceny mieszkań do kupienia, jak i zapotrzebowanie na lokale na wynajem.
Marcin Krasoń z firmy Home Broker wskazuje opierając się na statystykach, że w większości dużych miast zyski z wynajmu spadają, ale to nadal opłacalna inwestycja. Statystyczny zysk jest w tym przypadku wyższy od wszystkich lokat bankowych i obligacji skarbu państwa.
Ekspert radzi, by w przypadku planowania kupna mieszkania na wynajem, szukać możliwości nabycia go po okazyjnej cenie., np. na wyprzedażach komorniczych lub licytacjach. Wtedy zysk z wynajmu takiej nieruchomości jest o wiele wyższy.
Jeszcze w tym roku rozpocznie się realizacja programu preferencyjnego wynajmu mieszkań firmowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Eksperci szacują, że ceny najmu na rynku komercyjnym mogą wtedy spaść nawet o 20 procent.
Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w maju 2014 roku
Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z maja 2014 r.; oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z maja 2014 r. obniżone o 5 proc.
Myśląc o inwestycji w mieszkanie na wynajem należy pamiętać o tym, że na ostateczny sukces wpływa bardzo wiele czynników. Mieszkanie w Warszawie można kupić zarówno za 5, jak i za 15 tys. zł za mkw., a nieruchomości to tylko jeden z kluczowych czynników. Osoby zajmujące się inwestowaniem na wynajem polują na okazje i to nie tylko te dostępne na szerokim rynku, ale i te, które znaleźć można u komorników czy na licytacjach w spółdzielniach mieszkaniowych. Przyjmując do obliczeń zakup mieszkania w Warszawie o 20 proc. taniej od przeciętnej, rentowność rośnie z 4,8 do 6 proc. netto. Warto więc zwracać uwagę na wszystkie parametry inwestycji. Wiele zależy też od tego, jak wyglądać będzie w ciągu roku obłożenie wynajmowanego mieszkania i ile wyniesie czynsz.
Dla obliczeń przyjęto, że w ciągu roku kupione mieszkanie będzie wynajęte przez 10,5 miesiąca, do rentowności netto uwzględniamy też czynsz i podatek. Gdyby udało się znaleźć długoterminowego najemcę na wiele lat i nieruchomość nie stałaby pusta, wtedy zyski z najmu byłyby oczywiście wyższe.
Analiza popularności wybranych fraz w internecie dokonana za pomocą narzędzia Google Trends wskazuje, że rynek najmu także ma swoją sezonowość. Popyt znacząco rośnie w okresie czerwiec-wrzesień. – W tym czasie wzmaga się zainteresowanie wynajmem kreowane przez studentów. Najlepiej dokonać zakupu przed boomem, aby zdążyć przygotować lokal do wynajmu. – mówi Maciej Górka z Domiporta.pl.
Średnie rentowności nie wyglądają tak imponująco jak stopy zwrotu niektórych funduszy inwestycyjnych, czy innych ryzykownych aktywów, ale w zestawieniu z lokatami i obligacjami skarbowymi prezentują się już znacznie lepiej. Średnie oprocentowanie bankowych depozytów po opodatkowaniu wynosi obecnie 2,17 proc., a stawka na rocznym depozycie przekraczająca 3 proc. netto to już na rynku dużo. Trzeba przy tym pamiętać, że oprocentowanie depozytów jest pewne, a środki zdeponowane w bankach są objęte Bankowym Funduszem Gwarancyjnym.
Porównanie aktualnych rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich (EDO)
*średnia dla 36 banków za maj 2014 r.;
oprocentowanie w pierwszym rocznym okresie odsetkowym
*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.
Źródło: obliczenia Home Broker, obliczenia Open Finance, obligacjeskarbowe.pl
Tak liczona jest rentowność src="http://www.money.pl/u/money_chart/graphchart_ns.php?ds=1438064185&de=1438701000&sdx=0&i=&ty=1&ug=1&s%5B0%5D=TVN&colors%5B0%5D=%230082ff&st=1&w=605&h=284&cm=0&lp=1"/>
Czytaj więcej w Money.pl